Immobilie kaufen


Der Traum vom Eigenheim – er kann nicht nur wahnsinnig romantisch sein, sondern auch eine gute Möglichkeit zur Altersvorsorge – ob als Eigennutzung oder vermietetes Objekt. Doch bevor Sie den Stift zücken, um für Ihre Wunschimmobilie zu unterschreiben, möchten wir Ihnen hier einen Überblick über die wichtigsten Tipps zum Haus- oder Wohnungskauf geben.

 

Was können Sie sich leisten?

Im Internet gibt es eine Vielzahl von Online-Rechnern, die Ihnen im Nullkommanichts aus Kaufpreis, Eigenkapital und Zinssatz eine schöne Monatsrate ausrechnen. Das kann eine gute erste Annäherung sein, um ein Gefühl dafür zu bekommen, in welchen Bereichen Sie sich bewegen, doch eine zuverlässige Aussage ist das nicht. Sollten Sie überlegen, sich ein Haus zu kaufen, sollten Sie neben dem eigentlichen Kaufpreis noch folgende Aspekte bei Ihrer Rechnung in Betracht ziehen:

  • Zusätzliche Modernisierung- und Renovierungskosten
  • Maklercourtage (trägt in der Regel der Käufer)
  • Grunderwerbssteuer (zwischen 3,5 und 6,5% je nach Bundesland)
  • Notarkosten und Grundbuchgebühren (rund 2% des Kaufpreises)
  • höhere monatliche Nebenkosten (Grundsteuer, Gebäudeversicherung, höhere Heizkosten, etc.)
  • Finanzielle Rücklagen im Falle von größeren Reparaturen

Rechnet man alles zusammen und stellt dies dem möglichen Zinssatz, Tilgungsrate und Kreditlaufzeit gegenüber, ergibt sich oft ein anderes Bild, als es zuvor der Fall war. Doch erst, wer die Kosten wirklich im Blick hat, kann mit gutem Gewissen in der geeigneten Preisklasse ein Eigenheim suchen und muss sich später nicht über böse Überraschungen ärgern.

 

Die Rolle des Immobilienmaklers

Die Courtage für einen Makler beträgt je nach Region zwischen 3% und 6% vom Kaufpreis zuzüglich MwSt. In begehrten Immobilienregionen wie beispielsweise dem Großraum rund um Hamburg inklusive Niedersachsen und Schleswig-Holstein, zahlt in der Regel der Käufer die Maklercourtage. Je nachdem wie hoch der Kaufpreis ist, entsteht dadurch natürlich nochmal eine nicht unerhebliche Position auf Ihrer Rechnung. Jedoch bietet der Kauf einer Immobilie über einen Makler dem Käufer auch viele Sicherheiten und Vorteile.

So wurde der Immobilienmakler meist zwar vom Verkäufer engagiert, kann dem Käufer jedoch auch während des Verkaufsprozesses beratend zur Seite stehen und ihn genau über die nächsten Schritte mit Banken, Versicherungen, Notar und Ämtern aufklären. Gerade, wenn man zum ersten Mal eine Immobilie erwirbt, ist dieser Prozess und die damit zusammenhängenden Pflichten nicht ganz leicht zu durchblicken. Ein Kauf über einen Makler und dessen Erfahrung kann hier vieles erleichtern. Denn auch wenn ein Immobilienkauf von Privatanbietern oft finanziell attraktiver erscheint, muss man hier auf die Professionalität der Verkäufer vertrauen und vieles, was ansonsten der Makler übernimmt, selbst regeln. Zudem kann der Makler auch bei anderen Fragen wie Finanzierung, Renovierung, Anbau, etc. mit seinem Fachwissen und Netzwerk sehr hilfreich für den Käufer sein.

 

Gebrauchte oder neue Immobilie?

Ob Sie bauen, bauen lassen oder ein gebrauchtes Objekt kaufen hat jeweils natürlich Vor- und Nachteile und ist natürlich in erster Linie Geschmackssache. Doch wer hier eine gute Entscheidung treffen möchte, sollte noch ein paar andere Aspekte in Betracht ziehen.

Ein Neubau braucht viel Zeit. Auch bei schlüsselfertigen Massivbauten, Fertighäusern oder dem Bau mit einem Bauträger ist es ratsam, den Verlauf intensiv zu begleiten, um Mängel von vornherein zu erkennen. Wer also durch Job, Familie oder andere Umstände wenig Zeit hat, sollte sich gut überlegen, ob der Neubau einer Immobilie die richtige Wahl ist. Zudem bedarf ein Neubau meist viel Abstimmungsaufwand mit verschiedenen Parteien. Komplexe Verträge, raue Vertragsverhandlungen, Rechtsstreitigkeiten, zusätzliche Kosten für Sachverständige – auf diese Dinge sollten Sie gefasst sein, auch wenn es natürlich nicht bei jedem Bau dazu kommt. Doch das soll Sie jetzt keineswegs dazu bewegen, Ihren Traum vom Neubau platzen zu lassen. Sie sollten diese Dinge lediglich bei ihrer zeitlichen und wirtschaftlichen Planung miteinkalkulieren. Wer Zeit und Engagement ins Eigenheim stecken möchte, für den ist ein Neubau eine gute Möglichkeit, die eigene Immobilie ganz nach seinen Wünschen zu gestalten bzw. gestalten zu lassen.

Dann lieber doch eine gebrauchte Immobilie, denken Sie jetzt? Gern! Aber auch hier gibt es ein paar Tipps, die Sie beherzigen sollten. Bei gebrauchten Immobilien zählt der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Demnach ist es umso wichtiger, das Objekt der Begierde auf Herz und Nieren zu prüfen. Eine typische Floskel? Ja, aber wahr! Da die wenigsten Menschen Immobilienexperten sind, ist es ratsam, über einen Makler zu kaufen und sich – wenn es dann ernst wird – Sachverständige mit ins Boot zu holen, um hohe Folgekosten auszuschließen.

 

Gebrauchte Immobilie: gekauft wie gesehen!

Am besten besichtigt man im Tageslicht und mit Ruhe. Da es unmöglich ist, bei einer Besichtigung alles aufzunehmen, ist in den meisten Fällen eine zweite Besichtigung notwendig. An dieser Stelle kommt auch der Fachmann ins Spiel. Denn ist die Immobilie schon einmal sympathisch, geht’s an die Substanz. Heizung, Elektrik, Keller, Dach – der Experte weiß, wo Risiken lauern und wie man sie ausschließt. Deshalb ist es ganz üblich bei einer Folgebesichtigung einen Fachmann mitzunehmen. Ist der Eigentümer damit nicht einverstanden, sollte man sich genau überlegen, wieso eigentlich!

Achtung, Nebenkosten!
Übrigens: Fragen Sie vor dem Immobilienkauf auch nach Nebenkosten und nach bestehenden Versicherungen. Auch hier können Kostenfallen lauern, beispielsweise bei hohen Heizkosten oder vermehrten Versicherungsschäden bei der Gebäudeversicherung.

Kaufvertrag
Ein notariell beurkundeter Vertrag ist quasi nicht mehr rückgängig zu machen. Auch Nachbesserungen sind nicht möglich. Daher sollten Unsicherheiten unbedingt vor der Unterschrift geklärt und gegebenenfalls von einem Fachanwalt geprüft werden.

Finanzierung
Im besten Fall steht Ihre Finanzierung vor der Unterschrift des Vertrages schon. Tut sie das nicht, sollten Sie darauf achten, dass die Frist zur Überweisung der Kaufsumme nicht zu knapp angesetzt ist, damit Sie nicht in unnötigen Zeitdruck bei den Finanzierungsverhandlungen kommen. Gleiches gilt übrigens bei Risikolebensversicherungen. Denn bei einer großen Finanzierung stellt sich schnell auch die Frage der Absicherung. Auch hier ist es ratsam etwas mehr Zeit für die Vergleiche und Verhandlungen der Konditionen einzuplanen. Ein Immobilienmakler kennt die Fristen und wird Sie beim Kaufvertragsentwurf darauf aufmerksam machen.

Übergabe
Dann geht es an die Übergabe von Schlüsseln, Papieren, Versicherungen, etc. Auch hier hilft es, vor Vertragsabschluss genaue Regelungen zu finden. Üblicherweise übernimmt auch hier der Immobilienmakler die Organisation und spricht alle Details mit Ihnen ab. Fragen Sie hier ruhig auch bei vermeintlichen Kleinigkeiten nach. Das ist keineswegs penibel, sondern zeugt von einer gewissenhaften Organisation.

 

Neue Immobilie: Bauträger oder Bauherr?

Ein neues Haus auf dem technisch aktuellen Stand und ganz nach Ihren Vorstellungen. Ein Traum wird wahr! Bevor Sie über die Schwelle tanzen, gibt es noch ein paar wichtige Eckpunkte, die geklärt werden müssen. Kaufen Sie Grundstück und Immobilie zusammen? Oder sind Sie selbst der Bauherr? Architektenhaus, Fertighaus oder schlüsselfertiges Massivhaus? Wer die Wahl hat…Sie wissen schon.

Immobilie und Grundstück vom Bauträger
Wenn Sie Haus und Grund zusammen kaufen, erwerben Sie meist von einem Bauträger eine Immobilie, mit deren Bau noch nicht begonnen wurde. Hier heißt es „gekauft wie versprochen“. Daher sollten Sie Kaufvertrag, Baubeschreibung und Zahlungsmodalitäten extrem penibel prüfen. Die Verbraucherzentrale bietet hier beispielsweise Mustervorlagen für vollständige Baubeschreibungen und natürlich ist es wie immer eine gute Wahl auf das Fachwissen und die Erfahrung von Experten zu setzen.

Bauherr: Architektenhaus, Fertighaus oder schlüsselfertiges Massivhaus?
Sind Sie selbst Bauherr ist das ein rechtlicher Unterschied, der zahlreiche Pflichten mit sich bringt. Zudem sollte man sich immer bewusst sein, in welchem rechtlichen Verhältnis man mit seinen Partnern steht. Lediglich der Architekt nimmt hier die Sonderrolle eines Treuhänders ein und ist Ihnen als Bauherren verpflichtet. Alle anderen Anbieter von beispielsweise Fertighäusern oder schlüsselfertigen Massivhäusern sind das nicht und agieren in erster Linie in eigenem Interesse. Daher ist hier wie immer wichtig, genau auf die Vertragsmodalitäten zu achten und im Zweifelsfall auf fachlichen Beistand zurückzugreifen. Wer ein Architektenhaus baut, ist in der vorteilhaften Lage, eine Sachverständigen an seiner Seite zu haben, der mit Fachwissen, Erfahrung und meist einem erprobten Netzwerk berät. Dieser Service will natürlich bezahlt werden. Je nach Leistungsumfang kann das Honorar des Architekten nochmal zu einem nicht unerheblichen Kostenpunkt beim Neubau werden. Doch damit einhergehen auch viele Sicherheiten und eine große Unterstützung während des kompletten Bauprozesses.

Verdecktes Bauherrenmodell
Vorsicht übrigens bei dem sogenannten „verdeckten Bauherrenmodell“. Manche Bauträger versuchen, Grundstück und Haus getrennt zu verkaufen und werben mit Einsparungen bei Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Meist enthält der Grundstückskaufvertrag jedoch eine Bauverpflichtung und einen Bauwerksvertrag. Das heißt, nicht der Bauträger, sondern Sie sind der Bauherr und das ist mit vielen Pflichten und Risiken verbunden, denen sich Käufer oft nicht bewusst sind, da sie denken, sie kaufen von einem Bauträger. Sollte beispielsweise Grund und Boden aus irgendwelchen Gründen nicht zum Bau Ihres Wunschhauses geeignet sein, haften Sie. Und auch die vermeintlichen Ersparnisse können große Fallen bergen, beispielsweise was die Umsatzsteuer angeht.

 

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

Sie möchten eine gebrauchte Wohnung kaufen? Dann kann es gut sein, dass diese zum Kaufzeitpunkt noch vermietet ist. Wollen Sie selbst in die Wohnung einziehen, können Sie den bestehenden Mietvertrag natürlich wegen Eigenbedarf kündigen. Wollen Sie die Wohnung beispielsweise aber für Ihre Kinder kaufen, dann kann es hier schon zu rechtlichen Einschränkungen kommen. Kauf bricht nicht zwangsläufig Miete. Daher ist es ratsam, sich vor Erwerb einer vermieteten Wohnung genau zu informieren, wie die rechtliche Lage für Ihre Nutzungswünsche ist.

Eine Wohnung kann auch eine gute Geldanlage sein. Gerade langfristige, stabile Mietverhältnissen machen eine Immobilie besonders attraktiv. Sollten Sie die Mieter daher weiter beherbergen, ist es zu empfehlen, neben dem Mietvertrag sämtliche Informationen über das Mietverhältnis anzufordern. Der bisherige Schriftwechsel kann zum Beispiel weitere wichtige Hintergründe, wie beispielsweiseeine dauerhafte Mietkürzung, offenlegen.

Eine weitere Besonderheit bei Eigentumswohnungen ist, dass Sie nur Anteile an dem Gebäude erwerben und automatisch einer Eigentümergemeinschaft beitreten, die Rechte und Pflichten mit sich bringt. Eine wichtige Pflicht ist die monatliche Zahlung von Wohngeld, mit dem laufende Kosten gedeckt werden und Rücklagen gebildet werden. Die jährliche Abrechnung darüber erfolgt über den Verwalter. Bei kleineren Wohnanlagen ist der Verwalter häufig einer der Eigentümer. Ab einer gewissen Größe werden in der Regel externe Verwalter eingesetzt. Da der Beruf des Hausverwalters keiner gesetzlichen Zulassungsregelung unterliegt, gibt es hier große Qualitätsunterschiede. Sprechen Sie hier auch offen mit dem Makler darüber. Er kennt sich aus und kann meist gut einschätzen, wieviel Zusatzaufwand als Vermieter für Sie noch anfällt und wieviel durch die Verwaltung erledigt wird. Lesen Sie dazu auch unsere Tipps zum Thema: Immobilie Vermieten.

Bei dem jeweiligen Verwalter sollten Sie sich vor dem Kauf auch unbedingt über den aktuellen Stand der Rücklagen informieren – am besten anhand eines tatsächlichen Kontoauszugs und nicht anhand einer theoretischen Berechnung. Sollte in der nächsten Zeit eine größere Modernisierung vorgesehen sein, können Sie so abschätzen, ob diese durch die Rücklage getragen werden kann oder ob Sie zusätzliche einen höheren Betrag dafür bereithalten sollten.

 

Schauen Sie sich um!

Sie haben Ihre gebrauchte Immobilie auf Herz und Nieren geprüft? Ihr Bauvorhaben wurde von Experten abgesegnet? Die Finanzierung ist auch geklärt? Herzlichen Glückwunsch! Ihr Traum von Eigenheim oder der Geldanlage wird Wirklichkeit. Jetzt haben wir noch einen Tipp auf Lager, bevor Sie schwarz auf weiß „Ja“ sagen: Schauen Sie sich Ihr Umfeld genau an!

  • Welche Nachbarn werden Sie haben?
  • Ist die Verkehrslage an Werktagen und Wochenenden ähnlich oder warten (laute) Überraschungen?
  • Gibt es außergewöhnlich viel Leerstand in Ihrer Umgebung? Wenn ja, wieso? (Insbesondere bei Eigentumswohnungen zu beachten)
  • Wie wird sich Ihr Umfeld in Zukunft verändern? Ist der Grundstückswert davon betroffen? (z.B. Änderungen der Infrastruktur, Autobahnausbauten, Landflucht, etc.)
  • Gibt es ausreichend Infrastruktur für Ihre Bedürfnisse? (Supermärkte, Schulen, Ärzte, etc.)