Immobilie mieten


Zeit für die erste eigene Mietwohnung oder mal wieder einen Tapetenwechsel? Dann heißt es jetzt: Annoncen durchstöbern, Unterlagen zusammensuchen und auf geht’s zu den Besichtigungsterminen. Auf was Sie dabei achten sollten und wie Sie beim Eigentümer oder Makler punkten, das verraten Ihnen die folgenden Tipps.

 

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Die besten Chancen haben Sie bei der Besichtigung einer Immobilie, wenn Sie alle wichtigen Unterlagen bereits ordentlich aufbereitet mitbringen. Das macht einen guten Eindruck und zeigt, dass Sie es ernst meinen. Folgende Papiere fordern die meisten Vermieter:

  • Selbstauskunft (Name, Adresse, Geburtsdatum, Geburtsort)
  • Angaben zu Beruf, Arbeitgeber, Nettoverdienst
  • Gehaltsnachweis (letzte drei Monatsgehälter oder bei Selbstständigen eine BWA)
  • Bürgschaft beispielsweise der Eltern (wenn die Miete mehr als ein Drittel des Nettomonatsgehalt beträgt, beispielsweise bei Studenten, Auszubildenden und Geringverdienern)
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom aktuellen Vermieter
  • Schufa-Auskunft

 

Wie können Sie bei der Besichtigung punkten?

Wenn Sie diese Unterlagen sorgfältig ausgefüllt in einer Mappe mitbringen, sammeln Sie auf jeden Fall erste Pluspunkte. Bei sehr umkämpften Mietangeboten kann es manchmal auch hilfreich sein, den Lebenslauf mit Foto hinzuzufügen, um dem Vermieter einen umfassenden Eindruck zu geben und im Gedächtnis zu bleiben. Nur nicht übertreiben mit der Bewerbungsmappe, schließlich will der Makler oder Eigentümer nicht ein ganzes Buch durcharbeiten müssen.

Außerdem, auch wenn der Tipp simpel klingt: Erscheinen Sie pünktlich zum Besichtigungstermin. Nichts ist für den Vermieter oder Eigentümer nerviger, als auf Interessenten zu warten, gerade bei eng getakteten Einzelterminen. Halten Sie diese Grundregel ein und alle wichtigen Unterlagen parat, ist Ihnen ein guter erster Eindruck schon einmal sicher.

 

Welche Fragen sollten Sie stellen?

Scheuen Sie sich nicht bei der Besichtigung und vor allem vor der Vertragsunterschrift wichtige Fragen zu stellen. Damit vermeiden Sie unliebsame Überraschungen. Außerdem zeigt es dem Vermieter, dass Sie verantwortungsbewusst sind. Und welcher Eigentümer wünscht sich nicht einen solchen Mieter? Hier ein paar Fragen, mit denen Sie mögliche Vor- und Nachteile einer Immobilie herausfinden können:

Wie hoch ist die Durchschnittsmiete in der Region?
Liegt die angebotene Miete unter dem Mietspiegel, kann der Vermieter die Miete nach 12 Monaten auf das ortsübliche Niveau erhöhen, jedoch nicht mehr als 20 Prozent bzw. 15 Prozent in Gebieten mit angespannter Wohnungslage.

Sind Modernisierungsmaßnahmen geplant?
Auch hier ist es sinnvoll, vorzufühlen, ob größere bauliche Maßnahmen geplant sind. Ist das der Fall, können damit natürlich Lärmbelästigungen und eventuell auch eine Mieterhöhung einhergehen, aber auch Verbesserungen der Wohnsituation oder Energieeinsparungen. An dieser Stelle sollte man mit dem Vermieter darüber sprechen, wie genau die Planung ist. Manchmal bieten der Vermieter für die Bauzeit von sich aus einen Mietnachlass oder andere Kompromisslösungen an. Kennen Sie die Details, können Sie sich besser überlegen, ob die Wohnung immer noch oder gerade deshalb interessant ist.

Nach welcher Grundlage wurden die Nebenkosten berechnet?
Die Nebenkosten umfassen solche Dinge wie Grundsteuer, Versicherungen, Hausmeister, etc. und häufig auch die Heizkosten und Warmwasser. Gerade bei letzterem ist es wichtig zu wissen, wie diese kalkuliert werden. War es vorher ein Singlehaushalt und jetzt ziehen Sie mit Kind und Kegel ein, ist es gut möglich, dass die Kosten rapide steigen. Fragen Sie daher nach, welche Nebenkosten über ihren Vermieter abgerechnet werden und wie diese kalkuliert sind, damit Sie am Ende des Abrechnungszeitraums nicht von hohen Nachzahlungen überrascht werden.

Wie ist der Energiewert des Hauses?
Seit Mitte 2014 ist der Energieausweis für jedes Haus Pflicht. Auf einer Skala von A+ bis H sehen Sie hier, wie gut das Haus gedämmt ist. Daraus können Sie Rückschlüsse ziehen, mit welchen Heizkosten Sie rechnen müssen.

Sind im Mietvertrag Mieterhöhungen vorgesehen?
Sogenannte Staffelverträge beinhalten von vornherein Mieterhöhungen. Das muss nicht unbedingt schlecht sein und in manchen Fällen kann das sogar ein Vorteil bieten, denn so wissen Sie, mit welchen finanziellen Mehrbelastungen Sie in den nächsten Jahren rechnen müssen und werden nicht von plötzlichen Mieterhöhungen überrascht.

Gibt es einen Hausmeisterdienst?
Regelmäßig das Treppenhaus putzen und im Winter Schnee schieben – wer macht das schon gern? Gerade bei größeren Wohnungsanlagen gibt es oft einen Hausmeisterdienst, der diese unliebsamen Aufgaben übernimmt. Für viele Mieter ist das ein klarer Pluspunkt für eine Wohnung. Im Gegenzug lässt der Vermieter die Kosten dafür natürlich in die Nebenkosten fließen. Der Anteil dafür ist jedoch meist relativ überschaubar.

Wer darf den Garten nutzen?
Bei vermeintlichen Gemeinschaftsflächen wie Garten, Hof, Waschraum gibt es verschiedene Regelungen. Informieren Sie sich am besten vorher, wie es in Ihrem Fall ist.

Gibt es einen Keller?
Wenn ja, lassen Sie ihn sich zeigen! Wenn Sie den Stauraum brauchen, ist es wichtig, festzustellen, ob der Keller auch für die Aufbewahrung von Gegenständen geeignet ist oder ob es – platt gesagt – „nur ein feuchtes Loch ist“. Auch hier ist es gut zu wissen, wie die gemeinschaftliche Nutzung geregelt ist bzw. welches Kellerabteil für welche Wohneinheit vorgesehen ist. Außerdem lässt sich vom Keller auch häufig auf den Gesamtzustand des Hauses schließen.

Sind Haustiere gestattet?
Ein pauschales Verbot von Haustieren in einer Mietwohnung ist nicht zulässig. Insbesondere Kleintiere wie Hamster oder Fische darf der Vermieter nicht verbieten, denn sie haben keinen Einfluss auf den Zustand der Wohnung und stören die Nachbarn nicht. Je größer und auch je gefährlicher das Haustier ist, desto empfehlenswerter ist eine Absprache mit dem Vermieter. In Einzelfällen gibt es nämlich für ihn die Möglichkeit, eine solche Tierhaltung in der Mietwohnung zu untersagen. Wenn Sie vorher mit dem Vermieter darüber sprechen, sind Sie auf jeden Fall auf der sicheren Seite.

 

Kalt oder warm – wie teuer ist die Miete wirklich?

Oft hört man im Zusammenhang mit der Miete die Begriffe kalt, warm netto und brutto. Spricht man von einer Nettomiete, oder auch Grundmiete genannt, handelt es sich hier um den Preis für die Wohnfläche. Bei einer Bruttomiete sind hingegen schon die Betriebs- und Nebenkosten, beispielsweise anteilig für Grundsteuer, Versicherungen, Müllentsorgung, etc. mitenthalten. Zusätzlich beinhaltete eine Warmmiete noch die Kosten für Heizung und Warmwasser. Im Folgenden haben wir einmal zusammengestellt, mit welchen möglichen Kosten Sie bei einer Mietwohnung rechnen müssen:

  • Grundmiete (läuft über den Vermieter)
  • Betriebs- und Nebenkosten (läuft über den Vermieter)
  • Heizung und Warmwasser (läuft häufig über den Vermieter)
  • Strom (darum kümmern Sie sich in der Regel selbst)
  • Internet-, Telefon-, Kabelanschluss (darum kümmern Sie sich in der Regel selbst)

Übrigens, seit Mitte 2015 können Mieter aufatmen, denn seitdem gilt bei Vermietungen mit Makler das Bestellerprinzip. Somit zahlt derjenige die Maklerprovision, der die Leistung auch beauftragt hat – und das ist in den allermeisten Fällen nun mal der Eigentümer.

 

Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Der Vermieter darf die Miete nicht beliebig erhöhen. Die Höhe und die Häufigkeit sind gesetzlich geregelt. In manchen Fällen lässt sich bereits am Mietvertrag ablesen, wann die Miete erhöht wird. Bei einem Staffelmietvertrag wird bereits beim Vertragsabschluss mindestens eine Mieterhöhung mit Datum und neuem Mietbetrag festgesetzt, manchmal auch bereits mehrere. Dabei dürfen die Zeiträume zwischen den Mieterhöhungen jedoch nicht weniger als ein Jahr betragen. Bei einem Indexmietvertrag hingegen richtet sich die Mieterhöhung nach dem Verbraucherpreisindex. Steigen die Lebenshaltungskosten, steigt somit auch die Miete.

Die häufigsten Mietverträge sind unbefristete Mietverträge ohne festgesetzte Mieterhöhung, was natürlich ganz und gar nicht heißt, dass der Vermieter den Mietpreis nie erhöhen kann. Generell bezieht sich eine Mieterhöhung immer auf die Nettomiete und darf maximal alle 12 Monate und um maximal 20 Prozent in drei Jahren erhöht werden. Daneben ist eine wichtige Richtlinie der Mietpreisspiegel. Der Vermieter darf nämlich die Miete nicht deutlich höher als die im Mietpreisspiegel für die Region geltende Durchschnittsmiete festsetzen – meist nicht höher als 20 Prozent, in Gebieten mit Wohnungsknappheit teilweise auch nur 15 Prozent. Gibt es für die Lage Ihrer Immobilie keinen Mietpreisspiegel, muss der Vermieter drei vergleichbare Mietimmobilien oder ein Gutachten als Beleg erbringen.

Dabei gilt auch, dass der Vermieter die Mieterhöhung formgerecht und schriftlich ankündigen muss. Im Schreiben müssen daher einige wichtige Fakten enthalten sein wie beispielsweise der Grund der Mieterhöhung, der alte und neue Mietbetrag, das Datum der Mieterhöhung und eine Aufforderung zu Ihrer Zustimmung inklusive Frist. Denn Sie als Mieter müssen dem höheren Mietpreis immer offiziell zustimmen. Sind alle formalen Regeln eingehalten und liegt die Mieterhöhung innerhalb der gesetzlichen Richtlinien, sind Sie jedoch quasi verpflichtet zuzustimmen. Andernfalls kann der Vermieter wiederum klagen.

Ähnlich funktioniert es bei Modernisierungsmaßnahmen. Auch hier muss der Vermieter Sie in einem ausführlichen Schreiben über die Maßnahmen und die daraus resultierenden Kosten aufklären. Hierbei muss sich jedoch aus der Modernisierung entweder der Gebrauchswert der Wohnung deutlich erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder Energie- oder Wassereinsparungen ergeben. Kleine Schönheitsreparaturen gelten nicht als Modernisierungsmaßnahmen und ihre Kosten können in der Regel nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Sollte die Mieterhöhung gar unzumutbar sein, gibt es in manchen Fällen noch die Möglichkeit einer Härtefallregelung. Hierbei und auch bei anderen Unsicherheiten können der Mieterbund oder ein Fachanwalt weiterhelfen.

 

Welche Informationen sollten im Mietvertrag stehen?

Wie bei allen anderen Verträgen gilt auch bei Mietverträgen das Prinzip der Formfreiheit. Das heißt, sie können schriftlich aber auch mündlich vereinbart werden. Letzteres ist jedoch sehr selten. Gleichzeitig bedeutet das jedoch auch für die Schriftform, dass es große Unterschiede geben kann, was die Ausführlichkeit von Mietverträgen angeht. Was auf jeden Fall immer im Mietvertrag stehen sollte sind:

  • Name von Vermieter und Mieter
  • Anschrift der Wohnung (genau definiert zum Beispiel 2. Obergeschoss rechts)
  • Höhe der Miete
  • Beginn und gegebenenfalls Ende der Mietdauer
  • Unterschriften von Vermieter und Mieter

Meistens findet man jedoch auch Regelungen zu den Rechten und Pflichten des Mieters, zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen, zu Reparaturen und so weiter. Auch unzulässige Regelungen können in einem Mietvertrag stehen. Doch keine Sorge! Das Mieterrecht sieht vor, dass selbst wenn Sie einen solchen Vertrag unterschreiben, die Regelungen trotzdem ungültig bleiben. Auch Mieterhöhungen können bereits in einem Mietvertrag enthalten sein. Das muss jedoch kein schlechtes Zeichen sein. Wie oben beschrieben, sind Staffelverträge sehr geläufig und manchmal auch zum Vorteil der Mieter, denn Sie wissen worauf, Sie sich einlassen.

Ihr Bauchgefühl sagt ja und Sie haben alle wichtigen Punkte abgeklärt? Dann nichts wie ran an den Stift! Jetzt können Sie mit gutem Gewissen, Ihre Unterschrift setzen. Willkommen im neuen Zuhause!