Immobilie verkaufen


Keine Frage – Sie sind der Experte, was Ihr Haus angeht und kennen jeden Winkel sowie die Besonderheiten des Objekts. Wieso sollten Sie also nicht die Besichtigungen und den Kauf durchführen? Zudem machen es Online-Immobilienportale auch für Laien einfach, Anzeigen zu schalten. Der Einsatz eines Maklers ist beim Hausverkauf also nicht zwingend erforderlich, könnte man denken, aber er bringt große Vorteile für Verkäufer und Käufer und kann den Immobilienverkauf durch eine gezielte Strategie enorm beschleunigen.

 

Immobilienmakler: Der Profi kennt die Tricks & Kniffe

Um eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen, braucht es eine passende Marketing-Strategie – selbst in Zeiten, in denen die Nachfrage groß ist und man denken könnte, dass Immobilien sich quasi von selbst verkaufen. Denn gerade hier ist ein effektives Interessenten-Management wichtig, um schnell den richtigen Käufer auszufiltern.

Ein Immobilienmakler beobachtet den Markt und hilft Ihnen dabei, einen geeigneten Angebotspreis festzulegen. Er kann auch bei Finanzierungsfragen, beispielsweise bei einer Umschuldung oder Zwischenfinanzierung beraten. Anschließend wählt er die passenden Kanäle für die Anzeigenschaltung – Immobilienportale, Tageszeitungen, Anzeigenblätter, Makler-Webseite und soziale Netzwerke – aus und erstellt ein aussagekräftiges Exposé, das Ihre Immobilie im besten Licht erscheinen lässt.

Im besten Fall trudeln nun nach und nach Anfragen von Interessenten ein. Der Makler stellt die telefonische Erreichbarkeit sicher, prüft die Anfragen, versendet das Exposé, beantwortet erste Fragen und koordiniert die Termine zur Besichtigung – und kann Ihnen damit viel Zeit und Nerven ersparen.

 

Verkaufsunterlagen: Pflicht und steigert die Verkaufschancen

Zum Hausverkauf gehört Vertrauen – vor allem auf Käuferseite, denn wer die Immobilie erwirbt, tut dies meist ohne spätere Haftungsansprüche. Nehmen Sie es dem potenziellen Käufer also nicht übel, wenn er mit vielen Fragen, mehreren Besichtigungen inklusive Gutachter Ihre Immobilie auf Herz und Nieren prüft. Ganz im Gegenteil – unterstützen Sie den Interessenten dabei und halten Sie alle wichtigen Unterlagen bereit. Das schafft Vertrauen und beschleunigt den Abschluss, denn auch kreditgebende Banken fordern solche Unterlagen ein. Folgende Nachweise sollten Sie unbedingt vor Beginn der Besichtigung bereithalten. Das Nachreichen von wichtigen Unterlagen wirkt unvorbereitet und lässt eventuelle Zweifel aufkommen.

  • Grundbuchauszug
  • Flurkartenauszug
  • Baupläne
  • Wohnflächen-, Nutzflächen und Kubaturberechnung
  • Baubeschreibung
  • Sanierungsnachweise
  • Energieausweis (verpflichtend)
  • Laufende Betriebskosten
  • Versicherungsschein der Wohngebäudeversicherung
  • Baurechtsnachweise (nur bei Bauplätzen)
  • Weitere Informationen für das Exposé: Lage, Umfeld, Besonderheiten der Immobilie, Baugeschichte.
  • Bei Eigentumswohnungen: Protokolle der Eigentümerversammlungen, Jahreswirtschaftspläne, Abrechnungen des Wohngelds, Teilungserklärung

Mit einem Makler haben Sie an dieser Stelle ein Rundum-Sorglos-Paket, denn er hat sowieso den Überblick und kümmert sich darum, dass Sie alle Unterlagen rechtzeitig parat haben.

 

Besichtigungsvorbereitungen: Der erste Eindruck zählt

Vor der Besichtigung sollten Sie den Zustand Ihres Hauses kritisch prüfen, denn oft zahlen sich kleine Verschönerungen später umso mehr aus! Der Makler hilft Ihnen zu beurteilen, wieviel Zeit Sie in die „Kosmetik“ Ihres Hauses stecken sollten und gibt Tipps für geeignete Maßnahmen.

Gepflegte Außenansicht
Viele Interessenten schauen sich das Objekt bereits vor der Besichtigung beim Vorbeifahren an. Vom Außeneindruck schließen sie auf das Innere. Achten Sie deshalb darauf, dass bereits zum Start der Verkaufsphase Ihre Immobilie von außen schön anzusehen ist. Dazu gehören einfache Dinge wie Hecken schneiden, Rasen mähen, Zaun streichen, aufräumen, Müll beseitigen, Haustür und Briefkasten putzen.

Weg mit den Schönheitsfehlern
Die Tür klemmt, die Glühbirne ist defekt, in der Einfahrt wackelt ein Stein – kleine Mängel schleppt man oft aus Bequemlichkeit monatelang mit sich herum. Doch beim Hausverkauf sollte damit Schluss sein. Kleine Reparaturen machen zwar aus einem Altbau keinen Neubau, doch sie verbessern den Eindruck und können sich durchaus im Kaufpreis niederschlagen. Eine Liste hilft dabei, die Kosten im Blick zu haben.

Sauber & Aufgeräumt
Fenster putzen, Spinnweben entfernen, Lampen abstauben – spätestens jetzt ist einmal wieder Zeit für einen Großputz. Interessenten schließen schnell von der Sauberkeit auf den allgemeinen Zustand der Immobilie. Mit etwas Zeit und Engagement können Sie hier ganz einfach erste Zweifel aus dem Weg „putzen“. Ähnlich verhält es sich mit der Ordnung. Misten Sie gründlich aus und schaffen Sie Platz. Das erleichtert nicht nur Ihren Umzug, sondern lässt die Räume größer und damit gleich attraktiver wirken.

Schöne Hingucker
Ein frischer Strauß Blumen, passende Handtücher zu den Badvorlegern, dezente Windlichter in dunklen Ecken – mit aufeinander abgestimmten Deko-Elementen lassen Sie Ihre Räume gleich sympathischer wirken. Doch Vorsicht: weniger ist mehr!

Frische Luft
Düfte wirken unterbewusst stärker als man denkt und können die Kaufentscheidung beeinflussen. Muffige Luft oder starke Gerüche vom Mittagessen hinterlassen einen negativen Eindruck. Aufdringliche Raumparfüms sind auch nicht jedermanns Sache. Deshalb lüften Sie einmal richtig durch bevor der Besichtigungsbesuch kommt – mit frischer Luft sind Sie auf der sicheren Seite. Was ebenso sehr gut funktioniert ist der Duft eines frisch gebackenen Kuchens, denn er vermittelt unterbewusst ein wohnliches, heimatliches Gefühl.

 

Besichtigung: Locker und mit offenen Karten

Gerade bei sensiblen Eigentümern, die sich sehr mit ihrem Haus verbunden fühlen, kommt eine vermittelnde Person dem Verkaufsprozess und den Besichtigungen sehr zugute. Es geht schließlich darum, einen solventen Käufer zu finden und dieser Weg kann manchmal nervenaufreibend sein. Käufer haben ganz eigene Vorstellungen und sehen manche vermeintlichen Vorteile eher nachteilig. Nehmen Sie das nicht persönlich, sondern überlassen Sie dem Makler die Hausführung. Er kennt die Wünsche der Käufer und kann diese geschickt auf die Gegebenheiten anpassen à la „dieses Stück des Gartens lässt sich wunderbar in eine Sonnenterrasse verwandeln“.

Auch bei der Besichtigung spielt Vertrauen eine große Rolle. Interessenten versuchen das Objekt so eingehend wie möglich zu prüfen, schließlich geht es um viel Geld. Gehen Sie deshalb mit Mängeln offen um und stimmen Sie einem Gutachtertermin zu. Alles andere führt nur zu Misstrauen. Außerdem gilt: was bekannt ist, kann später nicht beanstandet werden. In der Regel gilt aus juristischer Sicht: gekauft wie gesehen.

 

Kaufabwicklung: Auf der Zielgeraden

Der passende Käufer ist gefunden. Nun muss der Verkauf Ihrer Immobilie abgewickelt werden. Dabei gibt es ein paar wichtige Eckpunkte einzuhalten. Auch hier empfiehlt es sich, einen Makler als Experten zur Seite zu haben, der den Prozess und seine Tücken gut kennt und alles im Blick hat.

Finanzierungsbestätigung
Sie sind sich mit dem Käufer über den Kaufpreis einig? Dann liegt es jetzt am Käufer die Finanzierung mit seiner Bank zu klären. Je nach Bank und Kreditlage kann das zwei bis drei Wochen dauern. Lassen Sie sich unbedingt vor dem Notartermin eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der kreditgebenden Bank geben. Zahlt der Käufer ohne Finanzierung, ist es wichtig nähere Informationen zur Bonität des Käufers herauszufinden, beispielsweise durch gezielte Fragen zu Beruf, Lebensverhältnissen und Vermögen. Wenn Sie mit einem Immobilienmakler arbeiten, kann dieser Sie hier mit Rat und Erfahrung unterstützen.

Notartermin
Ist die Finanzierung geklärt, geht es zum Notar. Dieser wird meist vom Makler oder Verkäufer beauftragt und setzt zu allererst einen Entwurf für einen Kaufvertrag auf. Dazu benötigt er folgende Informationen:

  • Name und Anschrift des Verkäufers & Käufers
  • Anschrift und Art des Verkaufsobjekts
  • Steuer ID des Verkäufers & Käufers
  • mitverkaufte Gegenstände
  • Kaufpreis
  • Nutzung der Immobilie (leer oder vermietet)
  • Termin der Räumung
  • Informationen zum Makler und Maklerprovision

Sind sich die Parteien über den Kaufvertrag einig, steht der Beurkundungstermin an. Dabei klärt der Notar die Personalien vor Ort und liest den Kaufvertrag in Anwesenheit des Käufers, Verkäufers und des Maklers vor. Beide Parteien haben nochmals die Gelegenheit, Fragen zu stellen und Unklarheiten zu klären, bevor die Unterschrift gesetzt wird. Jedoch ist es natürlich ratsam bereits vor dem Notartermin alle wichtigen Fragen aus dem Weg zu räumen und den Vertragsentwurf sorgfältig durchzuarbeiten.

Auch nach der erfolgreichen Unterzeichnung setzt sich die Arbeit des Notars fort. Er übernimmt alle weiteren behördlichen Maßnahmen wie Einholung von Genehmigungen und Zeugnissen, notwendige Anzeigen bei Behörden, Grundbucheinträge und -löschungen und übermittelt Zahlungstermine und Kontodaten bis schließlich der neue Eigentümer auch im Grundbuch steht.

Schlüsselübergabe
Auch wenn die Sympathie gegenüber den Käufern groß ist, sollte man bei der Schlüsselübergabe rational bleiben und Schlüssel erst nach der Zahlung des Kaufpreises an den zukünftigen Eigentümer übergeben. Wünscht der Käufer nach der Vertragsunterschrift erneut einen Besichtigungstermin, um genaue Maße zu nehmen oder gemeinsam mit Handwerkspartnern erste Planungen zu entwickeln, geben Sie ihm gern die Möglichkeit – in Ihrem eigenen Beisein oder bitten Sie Ihren Makler darum.