Immobilie vermieten


Sie haben eine Immobilie in Ihrem Besitz oder haben soeben eine Immobilie erworben, die Sie nun vermieten möchten? Bis zum perfekten Mieter sind es noch ein paar Schritte. Entscheiden Sie sich für einen Makler, können Sie sich an dieser Stelle bereits zurücklehnen und müssen im Prinzip nicht weiterlesen, denn über alles, was jetzt folgt, wird Sie ein guter Makler zu Beginn aufklären. Wer trotzdem interessiert ist oder darüber nachdenkt, ohne Immobilienmakler zu vermieten, dem sollen die folgenden Tipps einen ersten Überblick, über Möglichkeiten, Rechte und Pflichten als Vermieter geben.

 

Makler oder kein Makler?

Bei der Vermietung kann ein Makler sehr von Vorteil sein, denn ähnlich wie beim Verkauf kümmert er sich auch hier um alle notwendigen Unterlagen, Terminvereinbarungen mit Mietinteressenten, Besichtigungen, Vertragsvorbereitungen und vielem mehr. Kurzum: Sie sparen eine Menge Zeit, Nerven und auch Geld. Wobei letzteres für Vermieter seit dem 01. Juni 2015 mit einer Einschränkung verbunden ist, denn seit Mitte 2015 heißt es: Wer bestellt, der bezahlt. Das Gesetz gilt bundesweit und regelt, dass Eigentümer, die zur Vermietung ihrer Immobilie einen Makler beauftragen, ab sofort die Maklergebühren selbst zahlen müssen. Das mag an dieser Stelle vielleicht abschrecken, doch trotz der Kosten kann sich ein Makler lohnen – beispielsweise in Ballungsgebieten wie Hamburg, in denen zig Interessenten auf eine Immobilienannonce reagieren und einen enormen Organisationsaufwand verursachen, oder aber auch im anderen Fall, wenn die Vermietung sehr schwierig ist und die Erfahrung und das Netzwerk eines Maklers zu schnellerem Erfolg führen kann. Einen Wehmutstropfen gibt es zusätzlich für Vermieter – Sie können die Maklergebühren komplett beim Finanzamt geltend machen.

 

Welcher Mietvertrag ist der richtige?

Je nach Nutzungsdauer gibt es unterschiedliche Arten von Mietverträgen. Die geläufigsten sind unbefristete Verträge, Zeitmietverträge, Index- oder Staffelmietverträge.

Unbefristeter Mietvertrag
Bei den meisten Mietverträgen läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Die Kündigungsfrist für den Mieter liegt dabei in der Regel bei drei Monaten. Der Vermieter kann innerhalb von drei bis neun Monaten kündigen, braucht jedoch einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Der wohl bekannteste ist Eigenbedarf. Jedoch Vorsicht, denn bereits bei der Nutzung durch beispielsweise die eigenen Kinder kann solch eine Kündigung schwierig werden.

Zeitmietvertrag
In der Regel sind Zeitmietverträge heutzutage sogenannte „qualifizierte Zeitmietverträge“. Das heißt, der Vermieter muss im Vertrag einen gültigen Befristungsgrund angeben. Das können beispielsweise umfangreiche Umbauarbeiten sein oder eine geplante Eigennutzung. Befristete Mietverträge müssen schriftlich geschlossen werden und können in der Regel während der Laufzeit nicht gekündigt werden, es sei denn, es werden Sonderkündigungsrechte wirksam. Übrigens: Ist der ursprüngliche Befristungsgrund inzwischen entfallen, darf der Mieter in der Wohnung bleiben.

Indexmietvertrag
Bei solch einem Vertrag richtet sich die Miethöhe nach dem Verbraucherpreisindex. Demnach können Vermieter bei steigenden Lebenshaltungskosten die Miete erhöhen.

Staffelmietvertrag
Wenn in einem Mietvertrag bereits beim Abschluss Mieterhöhungen festgelegt werden, spricht man von einem Staffelmietvertrag. Hier muss genau geregelt werden, wann die Mieterhöhungen erfolgen und um welchen Geldbetrag es sich handelt. Prozentangaben sind nicht zulässig. Außerdem muss die Miete für mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Kürzere Intervalle für Mieterhöhungen sind nicht erlaubt.

Generell gilt bei Mietverträgen wie bei allen Verträgen das Prinzip der Formfreiheit. Sprich, für einen Vertragsabschluss braucht es nicht zwangsläufig ein schriftliches Dokument. Eine mündliche Absprache ist ebenso gültig. Dennoch ist die Schriftform zu empfehlen, um einzelne Rechte und Pflichten genau zu definieren und Missverständnissen vorzubeugen.

Im Internet finden Sie zahlreiche Vorlagen für Mietverträge – von einer Seite Länge bis zu mehrseitigen Dokumenten, je nach Ausführlichkeit der Regelungen. Grundsätzlich sollten in allen Verträgen mindestens folgende Punkte enthalten sein:

  • Name des Vermieters und Mieters
  • genaue Anschrift der Wohnung inkl. Stockwerk und Lage (z.B. 3. Obergeschoss, links)
  • Miethöhe
  • Mietbeginn und gegebenenfalls –ende
  • Unterschriften von Vermieter und Mieter

Nehmen Sie einen Makler zur Hilfe, übernimmt er die komplette Vertragsgestaltung und entwickelt einen Mietvertrag, der alle für Sie wichtigen Punkte – soweit rechtlich zulässig – beinhaltet.

 

Den idealen Mieter finden!

Für welchen Mieter ist Ihre Immobilie geeignet? Bevor Sie oder Ihr Makler auf Mietersuche gehen, sollte diese Frage geklärt sein. Dabei spielen Immobilienart, Raumaufteilung, Nachbarschaft und Lage eine wichtige Rolle. Hinweise wie „familiengeeignet“, „gern auch Studenten-WG“ oder „ruhiges Wohnumfeld“ sollten daher auf jeden Fall bereits in der Annonce fallen, um von Vornherein die richtigen Interessenten anzusprechen.

Bei der Besichtigung sollten Sie auf Sammeltermine verzichten. Auch wenn es praktisch erscheint, aber Besichtigungsterminen mit großen Gruppen sind oft auch für Vermieter ein Nachteil, denn es ist oft sehr schwer, einen guten ersten Eindruck vom potenziellen Mieter zu bekommen. Zudem können sich ungewollte Gruppendynamiken entwickeln, wenn beispielsweise ein Interessent unliebsame Kritikpunkte an der Wohnung äußert und die anderen Anwesenden sich davon beeinflussen lassen. Unser Tipp: Machen Sie lieber erst einmal weniger, aber dafür persönliche Einzeltermine. Sie verhindern solche Ablenkungen und bieten Ihnen einen weitaus besseren Eindruck des möglichen neuen Mieters.

Das Besichtigungsgespräch an sich sollte dabei so locker wie möglich ablaufen, damit Sie einen authentischen Eindruck des Interessenten bekommen und dieser nicht das Gefühl hat, sich verstellen oder Dinge verbergen zu müssen. Es gibt jedoch ein paar Fragen, die Sie dem potenziellen Mieter – auch wenn es Sie interessiert – nicht stellen dürfen bzw. auf die er keine (wahrheitsgemäße) Antwort geben muss. Das sind in der Regel sehr persönliche Fragen wie beispielsweise Religionszugehörigkeit, Familienplanung oder Gewohnheiten wie Rauchen oder Trinken.

 

Welche Sicherheiten sind möglich?

Neben Sympathie sollten Sie als Vermieter natürlich auch auf finanzielle Aspekte achten. Als Faustregel sagt man, dass die Miete nicht mehr als circa ein Drittel des Nettoeinkommens ausmachen darf. In Großstädten, wie beispielsweise Hamburg, kann es etwas mehr sein. Folgende Auskünfte bzw. Sicherheiten können Sie als Vermieter von Ihrem zukünftigen Mieter verlangen:

  • Selbstauskunft des Mieters (Name, Adresse, Geburtsdatum, Geburtsort)
  • Auskunft zu Beruf, Arbeitgeber, Nettoverdienst
  • Angaben zu Mietschulden, Insolvenz
  • Auskunft über Art der Nutzung der Immobilie (und Anzahl der darin lebenden Menschen)
  • Angaben zu Haustieren
  • Gehaltsnachweis
  • Bürgschaft der Eltern (insbesondere bei Auszubildenden oder Studenten)
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom aktuellen Vermieter (dieser ist allerdings nicht dazu verpflichtet, ein solches Dokument auszustellen)
  • Schufa-Auskunft
  • Mietkaution

Die Mietkaution darf maximal die Höhe von drei Kaltmieten betragen und kann vom Mieter entweder komplett oder in drei gleichhohen Raten mit der Monatsmiete gezahlt werden. Dafür sollte am besten ein Kautionskonto angelegt werden, denn die Kaution muss getrennt vom Privatkonto des Vermieters erfasst werden.

Sowohl die verschiedenen Auskünfte als auch die Mietkaution geben Ihnen eine gewisse Sicherheit, jedoch natürlich keine Garantie. Sollten Sie sich darüber hinaus absichern wollen, kann eine Rechtschutzversicherung und/oder eine Mietausfallversicherung ratsam sein.

 

Wie hoch darf die Miete sein?

Grundsätzlich wird die Miete durch Angebot und Nachfrage bestimmt und natürlich wollen Sie als Vermieter nicht nur Ihre Kosten decken, sondern auch Gewinn machen. Doch selbst, wenn die Nachfrage da ist, gibt es ein paar gute Gründe, die gegen eine überaus hohe Miete sprechen. So lassen sich beispielsweise bei Wohnungsknappheit Menschen aus Not heraus auf Monatsmieten ein, die sie aber nicht lange bezahlen können. Die Folgen sind entweder Mietausfall oder hohe Fluktuation. Auch sogenannte Mietnomaden, Menschen die gar nicht vorhaben, eine Miete zu zahlen, können dadurch angelockt werden. Daher empfiehlt es sich, vergleichbare Mietangebote in der Region anzuschauen und einen Blick auf den Mietpreisspiegelindex zu werfen.

Vielleicht denken Sie gerade auch bei diesem Thema an die allzu umstrittene Mietpreisbremse. Diese Regelung soll die Maximalhöhe von Mieten gerade in angespannten Wohnungsmärkten zum Schutz von Mietern festlegen. Wo und wie das zum Einsatz kommt, entscheidet jedes Bundesland für sich. Daher ist es empfehlenswert, sich vorher kurz zu informieren, ob Ihre Immobilie davon betroffen ist.

Insbesondere bei der Wahl des richtigen Mietpreises kann Sie Ihr Makler mit Erfahrungswerten unterstützen und somit eine lange Mietersuche oder unliebsame Interessenten vermeiden.

 

Wenn der Mieter nicht zahlt.

Auch wenn Sie alle erdenklichen Sicherheiten eingeholt haben, bleibt ein Restrisiko bestehen, dass Ihr Mieter – aus welchen Gründen auch immer – in Rückstand gerät. Sollte das der Fall sein, ist es wichtig, so schnell wie möglich persönlich und offen mit dem Mieter darüber zu sprechen. Geraten Sie an dieser Stelle nicht in Panik. Für einen Mietrückstand gibt es die verschiedensten Gründe. Ein persönliches Gespräch kann hier bereits viel klären. Tut es das nicht oder weicht Ihnen der Mieter gar aus und ist nicht erreichbar, sollten Sie misstrauisch werden. Nach zwei unbezahlten Mieten können Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen. Folgt er der Kündigung nicht, können Sie zur Räumungsklage greifen. Dies ist jedoch oft ein langwieriger Prozess und im schlimmsten Fall bleiben Sie noch auf Ihren Kosten sitzen. Dies ist zwar nicht die Regel, doch die Möglichkeit besteht. Hier helfen jedoch wie oben schon beschrieben Rechtschutzversicherungen und Mietausfallversicherungen dabei, den Schaden im Rahmen zu halten.

Doch wir wollen diesen Text nicht entmutigend enden lassen. Schließlich ist eine vermietete Immobilie eine der besten Altersvorsorgen und eine gute Einnahmequelle. Und mit etwas Gespür finden auch Sie, wie viele anderen Vermieter, Ihren idealen Mieter, der natürlich zuverlässig zahlt und mit dem Sie ein gutes Verhältnis pflegen. Wir wünschen an dieser Stelle schon einmal viel Erfolg dabei und stehen Ihnen bei Fragen natürlich jederzeit zur Verfügung!