Tipps rund um Ihre Immobilie

Ob verkaufen, kaufen, vermieten oder mieten – wenn es um Immobilien geht, will die Entscheidung gut überlegt sein. Oft geht es um viel Geld oder um den zukünftigen Lebensraum. Selbstverständlich, dass man hier gut vorbereitet sein möchte.

Auf den folgenden Seiten möchten wir Ihnen ein paar Tipps geben, die Sie auf Ihre anstehende Immobilienentscheidung vorbereiten. Wie hole ich mehr aus meiner Immobilie raus? Wie kann mir ein Makler helfen? Wie finde ich die richtigen Mieter? Oft können Sie bereits mit Kleinigkeiten viel bewegen.

Ein Hinweis an unsere Leserinnen:

Wir haben uns hier bewusst dazu entschieden die einfache männliche Form „Der Makler“, „Der Käufer“, etc. zu verwenden. Damit möchten wir lediglich die Lesbarkeit fördern. „Der/Die Makler/in“ macht das Lesen und Schreiben aus unserer Sicht komplizierter als nötig. Selbstverständlich beinhalten diese Aussagen sowohl männliche als auch weibliche Personen – denn schließlich wissen wir selbst, dass die gemeinsame Entscheidung beim Hauskauf oder der Wohnungsmiete mindestens zur Hälfte bei den Frauen liegt.

Immobile verkaufen

Keine Frage – Sie sind der Experte, was Ihr Haus angeht und kennen jeden Winkel sowie die Besonderheiten des Objekts. Wieso sollten Sie also nicht die Besichtigungen und den Kauf durchführen? Zudem machen es Online-Immobilienportale auch für Laien einfach, Anzeigen zu schalten. Man könnte denken, der Einsatz eines Maklers ist beim Hausverkauf also nicht zwingend erforderlich. Aber er bringt große Vorteile für Verkäufer und Käufer und kann den Immobilienverkauf durch eine gezielte Strategie enorm beschleunigen.

 

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Immobilienmakler: Der Profi kennt die Tricks & Kniffe

Um eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen, braucht es eine passende Marketing-Strategie – selbst in Zeiten, in denen die Nachfrage groß ist und man denken könnte, dass Immobilien sich quasi von selbst verkaufen. Denn gerade hier ist ein effektives Interessenten-Management wichtig, um schnell den richtigen Käufer auszufiltern.

Ein Immobilienmakler beobachtet den Markt und hilft Ihnen dabei, einen geeigneten Angebotspreis festzulegen. Er kann auch bei Finanzierungsfragen, beispielsweise bei einer Umschuldung oder Zwischenfinanzierung beraten. Anschließend wählt er die passenden Kanäle für die Anzeigenschaltung – Immobilienportale, Tageszeitungen, Anzeigenblätter, Makler-Webseite und soziale Netzwerke – aus und erstellt ein aussagekräftiges Exposé, das Ihre Immobilie im besten Licht erscheinen lässt.

Im besten Fall trudeln nun nach und nach Anfragen von Interessenten ein. Der Makler stellt die telefonische Erreichbarkeit sicher, prüft die Anfragen, versendet das Exposé, beantwortet erste Fragen und koordiniert die Termine zur Besichtigung – und kann Ihnen damit viel Zeit und Nerven ersparen.

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Verkaufsunterlagen: Pflicht und steigert die Verkaufschancen

Zum Hausverkauf gehört Vertrauen – vor allem auf Käuferseite, denn wer die Immobilie erwirbt, tut dies meist ohne spätere Haftungsansprüche. Nehmen Sie es dem potenziellen Käufer also nicht übel, wenn er mit vielen Fragen, mehreren Besichtigungen inklusive Gutachter Ihre Immobilie auf Herz und Nieren prüft. Ganz im Gegenteil – unterstützen Sie den Interessenten dabei und halten Sie alle wichtigen Unterlagen bereit. Das schafft Vertrauen und beschleunigt den Abschluss, denn auch kreditgebende Banken fordern solche Unterlagen ein. Folgende Nachweise sollten Sie unbedingt vor Beginn der Besichtigung bereithalten. Das Nachreichen von wichtigen Unterlagen wirkt unvorbereitet und lässt eventuelle Zweifel aufkommen.

  • Grundbuchauszug
  • Flurkartenauszug
  • Baupläne
  • Wohnflächen-, Nutzflächen und Kubaturberechnung
  • Baubeschreibung
  • Sanierungsnachweise
  • Energieausweis (verpflichtend)
  • Laufende Betriebskosten
  • Versicherungsschein der Wohngebäudeversicherung
  • Baurechtsnachweise (nur bei Bauplätzen)
  • Weitere Informationen für das Exposé: Lage, Umfeld, Besonderheiten der Immobilie, Baugeschichte
  • Bei Eigentumswohnungen: Protokolle der Eigentümerversammlungen, Jahreswirtschaftspläne, Abrechnungen des Wohngelds, Teilungserklärung

 

Mit einem Makler haben Sie an dieser Stelle ein Rundum-Sorglos-Paket, denn er hat sowieso den Überblick und kümmert sich darum, dass Sie alle Unterlagen rechtzeitig parat haben.

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Besichtigungsvorbereitungen: Der erste Eindruck zählt

Vor der Besichtigung sollten Sie den Zustand Ihres Hauses kritisch prüfen, denn oft zahlen sich kleine Verschönerungen später umso mehr aus! Der Makler hilft Ihnen zu beurteilen, wieviel Zeit Sie in die „Kosmetik“ Ihres Hauses stecken sollten und gibt Tipps für geeignete Maßnahmen.

Gepflegte Außenansicht
Viele Interessenten schauen sich das Objekt bereits vor der Besichtigung beim Vorbeifahren an. Vom Außeneindruck schließen sie auf das Innere. Achten Sie deshalb darauf, dass bereits zum Start der Verkaufsphase Ihre Immobilie von außen schön anzusehen ist. Dazu gehören einfache Dinge wie Hecken schneiden, Rasen mähen, Zaun streichen, aufräumen, Müll beseitigen, Haustür und Briefkasten putzen.

Weg mit den Schönheitsfehlern
Die Tür klemmt, die Glühbirne ist defekt, in der Einfahrt wackelt ein Stein – kleine Mängel schleppt man oft aus Bequemlichkeit monatelang mit sich herum. Doch beim Hausverkauf sollte damit Schluss sein. Kleine Reparaturen machen zwar aus einem Altbau keinen Neubau, doch sie verbessern den Eindruck und können sich durchaus im Kaufpreis niederschlagen. Eine Liste hilft dabei, die Kosten im Blick zu haben.

Sauber & Aufgeräumt
Fenster putzen, Spinnweben entfernen, Lampen abstauben – spätestens jetzt ist einmal wieder Zeit für einen Großputz. Interessenten schließen schnell von der Sauberkeit auf den allgemeinen Zustand der Immobilie. Mit etwas Zeit und Engagement können Sie hier ganz einfach erste Zweifel aus dem Weg „putzen“. Ähnlich verhält es sich mit der Ordnung. Misten Sie gründlich aus und schaffen Sie Platz. Das erleichtert nicht nur Ihren Umzug, sondern lässt die Räume größer und damit gleich attraktiver wirken.

Schöne Hingucker
Ein frischer Strauß Blumen, passende Handtücher zu den Badvorlegern, dezente Windlichter in dunklen Ecken – mit aufeinander abgestimmten Deko-Elementen lassen Sie Ihre Räume gleich sympathischer wirken. Doch Vorsicht: weniger ist mehr!

Frische Luft
Düfte wirken unterbewusst stärker als man denkt und können die Kaufentscheidung beeinflussen. Muffige Luft oder starke Gerüche vom Mittagessen hinterlassen einen negativen Eindruck. Aufdringliche Raumparfüms sind auch nicht jedermanns Sache. Deshalb lüften Sie einmal richtig durch bevor der Besichtigungsbesuch kommt – mit frischer Luft sind Sie auf der sicheren Seite. Was ebenso sehr gut funktioniert ist der Duft eines frisch gebackenen Kuchens, denn er vermittelt unterbewusst ein wohnliches, heimatliches Gefühl.

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Besichtigung: Locker und mit offenen Karten

Gerade bei sensiblen Eigentümern, die sich sehr mit ihrem Haus verbunden fühlen, kommt eine vermittelnde Person dem Verkaufsprozess und den Besichtigungen sehr zugute. Es geht schließlich darum, einen solventen Käufer zu finden und dieser Weg kann manchmal nervenaufreibend sein. Käufer haben ganz eigene Vorstellungen und sehen manche vermeintlichen Vorteile eher nachteilig. Nehmen Sie das nicht persönlich, sondern überlassen Sie dem Makler die Hausführung. Er kennt die Wünsche der Käufer und kann diese geschickt auf die Gegebenheiten anpassen à la „dieses Stück des Gartens lässt sich wunderbar in eine Sonnenterrasse verwandeln“.

Auch bei der Besichtigung spielt Vertrauen eine große Rolle. Interessenten versuchen das Objekt so eingehend wie möglich zu prüfen, schließlich geht es um viel Geld. Gehen Sie deshalb mit Mängeln offen um und stimmen Sie einem Gutachtertermin zu. Alles andere führt nur zu Misstrauen. Außerdem gilt: was bekannt ist, kann später nicht beanstandet werden. 

In der Regel gilt aus juristischer Sicht: gekauft wie gesehen.

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Kaufabwicklung: Auf der Zielgeraden

Der passende Käufer ist gefunden. Nun muss der Verkauf Ihrer Immobilie abgewickelt werden. Dabei gibt es ein paar wichtige Eckpunkte einzuhalten. Auch hier empfiehlt es sich, einen Makler als Experten zur Seite zu haben, der den Prozess und seine Tücken gut kennt und alles im Blick hat.

Finanzierungsbestätigung
Sie sind sich mit dem Käufer über den Kaufpreis einig? Dann liegt es jetzt am Käufer die Finanzierung mit seiner Bank zu klären. Je nach Bank und Kreditlage kann das zwei bis drei Wochen dauern. Lassen Sie sich unbedingt vor dem Notartermin eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der kreditgebenden Bank geben. Zahlt der Käufer ohne Finanzierung, ist es wichtig nähere Informationen zur Bonität des Käufers herauszufinden, beispielsweise durch gezielte Fragen zu Beruf, Lebensverhältnissen und Vermögen. Wenn Sie mit einem Immobilienmakler arbeiten, kann dieser Sie hier mit Rat und Erfahrung unterstützen.

Notartermin
Ist die Finanzierung geklärt, geht es zum Notar. Dieser wird meist vom Makler oder Verkäufer beauftragt und setzt zu allererst einen Entwurf für einen Kaufvertrag auf. Dazu benötigt er folgende Informationen:

  • Name und Anschrift des Verkäufers & Käufers
  • Anschrift und Art des Verkaufsobjekts
  • Steuer ID des Verkäufers & Käufers
  • mitverkaufte Gegenstände
  • Kaufpreis
  • Nutzung der Immobilie (leer oder vermietet)
  • Termin der Räumung
  • Informationen zum Makler und Maklerprovision

 

Sind sich die Parteien über den Kaufvertrag einig, steht der Beurkundungstermin an. Dabei klärt der Notar die Personalien vor Ort und liest den Kaufvertrag in Anwesenheit des Käufers, Verkäufers und des Maklers vor. Beide Parteien haben nochmals die Gelegenheit, Fragen zu stellen und Unklarheiten zu klären, bevor die Unterschrift gesetzt wird. Jedoch ist es natürlich ratsam bereits vor dem Notartermin alle wichtigen Fragen aus dem Weg zu räumen und den Vertragsentwurf sorgfältig durchzuarbeiten.

Auch nach der erfolgreichen Unterzeichnung setzt sich die Arbeit des Notars fort. Er übernimmt alle weiteren behördlichen Maßnahmen wie Einholung von Genehmigungen und Zeugnissen, notwendige Anzeigen bei Behörden, Grundbucheinträge und -löschungen und übermittelt Zahlungstermine und Kontodaten bis schließlich der neue Eigentümer auch im Grundbuch steht.

Schlüsselübergabe
Auch wenn die Sympathie gegenüber den Käufern groß ist, sollte man bei der Schlüsselübergabe rational bleiben und die Schlüssel erst nach der Zahlung des Kaufpreises an den zukünftigen Eigentümer übergeben. Wünscht der Käufer nach der Vertragsunterschrift erneut einen Besichtigungstermin, um genaue Maße zu nehmen oder gemeinsam mit Handwerkspartnern erste Planungen zu entwickeln, geben Sie ihm gern die Möglichkeit – in Ihrem eigenen Beisein oder bitten Sie Ihren Makler darum.

Immobilie kaufen

Der Traum vom Eigenheim – er kann nicht nur wahnsinnig romantisch sein, sondern auch eine gute Möglichkeit zur Altersvorsorge – ob als Eigennutzung oder vermietetes Objekt. Doch bevor Sie den Stift zücken, um für Ihre Wunschimmobilie zu unterschreiben, möchten wir Ihnen hier einen Überblick über die wichtigsten Tipps zum Haus- oder Wohnungskauf geben.

Im Internet gibt es eine Vielzahl von Online-Rechnern, die Ihnen in Nullkommanichts aus Kaufpreis, Eigenkapital und Zinssatz eine schöne Monatsrate ausrechnen. Das kann eine gute erste Annäherung sein, um ein Gefühl dafür zu bekommen, in welchen Bereichen Sie sich bewegen. Doch eine zuverlässige Aussage ist das nicht. Sollten Sie überlegen, sich ein Haus zu kaufen, sollten Sie neben dem eigentlichen Kaufpreis noch folgende Aspekte bei Ihrer Rechnung in Betracht ziehen:

  • Zusätzliche Modernisierung- und Renovierungskosten
  • Maklercourtage (trägt in der Regel der Käufer)
  • Grunderwerbssteuer (zwischen 3,5 und 6,5% je nach Bundesland)
  • Notarkosten und Grundbuchgebühren (rund 2% des Kaufpreises)
  • höhere monatliche Nebenkosten (Grundsteuer, Gebäudeversicherung, höhere Heizkosten, etc.)
  • Finanzielle Rücklagen im Falle von größeren Reparaturen

 

Rechnet man alles zusammen und stellt dies dem möglichen Zinssatz, Tilgungsrate und Kreditlaufzeit gegenüber, ergibt sich oft ein anderes Bild, als es zuvor der Fall war. Doch erst, wer die Kosten wirklich im Blick hat, kann mit gutem Gewissen in der geeigneten Preisklasse ein Eigenheim suchen und muss sich später nicht über böse Überraschungen ärgern.

Die Courtage für einen Makler beträgt je nach Region zwischen 3% und 6% vom Kaufpreis zuzüglich MwSt. In begehrten Immobilienregionen wie beispielsweise dem Großraum rund um Hamburg inklusive Niedersachsen und Schleswig-Holstein, zahlt in der Regel der Käufer die Maklercourtage. Je nachdem wie hoch der Kaufpreis ist, entsteht dadurch natürlich nochmal eine nicht unerhebliche Position auf Ihrer Rechnung. Jedoch bietet der Kauf einer Immobilie über einen Makler dem Käufer auch viele Sicherheiten und Vorteile.

So wurde der Immobilienmakler meist zwar vom Verkäufer engagiert, kann dem Käufer jedoch auch während des Verkaufsprozesses beratend zur Seite stehen und ihn genau über die nächsten Schritte mit Banken, Versicherungen, Notar und Ämtern aufklären. Gerade, wenn man zum ersten Mal eine Immobilie erwirbt, ist dieser Prozess und die damit zusammenhängenden Pflichten nicht ganz leicht zu durchblicken. Ein Kauf über einen Makler und dessen Erfahrung kann hier vieles erleichtern. Denn auch wenn ein Immobilienkauf von Privatanbietern oft finanziell attraktiver erscheint, muss man hier auf die Professionalität der Verkäufer vertrauen und vieles, was ansonsten der Makler übernimmt, selbst regeln. Zudem kann der Makler auch bei anderen Fragen wie Finanzierung, Renovierung, Anbau, etc. mit seinem Fachwissen und Netzwerk sehr hilfreich für den Käufer sein.

Ob Sie bauen, bauen lassen oder ein gebrauchtes Objekt kaufen hat jeweils natürlich Vor- und Nachteile und ist in erster Linie Geschmackssache. Doch wer hier eine gute Entscheidung treffen möchte, sollte noch ein paar andere Aspekte in Betracht ziehen.

Ein Neubau braucht viel Zeit. Auch bei schlüsselfertigen Massivbauten, Fertighäusern oder dem Bau mit einem Bauträger ist es ratsam, den Verlauf intensiv zu begleiten, um Mängel von vornherein zu erkennen. Wer also durch Job, Familie oder andere Umstände wenig Zeit hat, sollte sich gut überlegen, ob der Neubau einer Immobilie die richtige Wahl ist. Zudem bedarf ein Neubau meist viel Abstimmungsaufwand mit verschiedenen Parteien. Komplexe Verträge, raue Vertragsverhandlungen, Rechtsstreitigkeiten, zusätzliche Kosten für Sachverständige – auf diese Dinge sollten Sie gefasst sein, auch wenn es natürlich nicht bei jedem Bau dazu kommt. Doch das soll Sie jetzt keineswegs dazu bewegen, Ihren Traum vom Neubau platzen zu lassen. Sie sollten diese Dinge lediglich bei ihrer zeitlichen und wirtschaftlichen Planung miteinkalkulieren. Wer Zeit und Engagement ins Eigenheim stecken möchte, für den ist ein Neubau eine gute Möglichkeit, die eigene Immobilie ganz nach seinen Wünschen zu gestalten bzw. gestalten zu lassen.

Dann doch lieber eine gebrauchte Immobilie, denken Sie jetzt? Gern! Aber auch hier gibt es ein paar Tipps, die Sie beherzigen sollten. Bei gebrauchten Immobilien zählt der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Demnach ist es umso wichtiger, das Objekt der Begierde auf Herz und Nieren zu prüfen. Eine typische Floskel? Ja, aber wahr! Da die wenigsten Menschen Immobilienexperten sind, ist es ratsam, über einen Makler zu kaufen und sich – wenn es dann ernst wird – Sachverständige mit ins Boot zu holen, um hohe Folgekosten auszuschließen.

Am besten besichtigt man im Tageslicht und mit Ruhe. Da es unmöglich ist, bei einer Besichtigung alles aufzunehmen, ist in den meisten Fällen eine zweite Besichtigung notwendig. An dieser Stelle kommt auch der Fachmann ins Spiel. Denn ist die Immobilie schon einmal sympathisch, geht’s an die Substanz. Heizung, Elektrik, Keller, Dach – der Experte weiß, wo Risiken lauern und wie man sie ausschließt. Deshalb ist es ganz üblich bei einer Folgebesichtigung einen Fachmann mitzunehmen. Ist der Eigentümer damit nicht einverstanden, sollte man sich genau überlegen, wieso eigentlich!

Achtung, Nebenkosten!
Übrigens: Fragen Sie vor dem Immobilienkauf auch nach Nebenkosten und nach bestehenden Versicherungen. Auch hier können Kostenfallen lauern, beispielsweise bei hohen Heizkosten oder vermehrten Versicherungsschäden bei der Gebäudeversicherung.

Kaufvertrag
Ein notariell beurkundeter Vertrag ist quasi nicht mehr rückgängig zu machen. Auch Nachbesserungen sind nicht möglich. Daher sollten Unsicherheiten unbedingt vor der Unterschrift geklärt und gegebenenfalls von einem Fachanwalt geprüft werden.

Finanzierung
Im besten Fall steht Ihre Finanzierung vor der Unterschrift des Vertrages schon. Tut sie das nicht, sollten Sie darauf achten, dass die Frist zur Überweisung der Kaufsumme nicht zu knapp angesetzt ist, damit Sie nicht in unnötigen Zeitdruck bei den Finanzierungsverhandlungen kommen. Gleiches gilt übrigens bei Risikolebensversicherungen. Denn bei einer großen Finanzierung stellt sich schnell auch die Frage der Absicherung. Auch hier ist es ratsam etwas mehr Zeit für die Vergleiche und Verhandlungen der Konditionen einzuplanen. Ein Immobilienmakler kennt die Fristen und wird Sie beim Kaufvertragsentwurf darauf aufmerksam machen.

Übergabe
Dann geht es an die Übergabe von Schlüsseln, Papieren, Versicherungen, etc. Auch hier hilft es, vor Vertragsabschluss genaue Regelungen zu finden. Üblicherweise übernimmt auch hier der Immobilienmakler die Organisation und spricht alle Details mit Ihnen ab. Fragen Sie hier ruhig auch bei vermeintlichen Kleinigkeiten nach. Das ist keineswegs penibel, sondern zeugt von einer gewissenhaften Organisation.

Ein neues Haus auf dem technisch aktuellen Stand und ganz nach Ihren Vorstellungen. Ein Traum wird wahr! Bevor Sie über die Schwelle tanzen, gibt es noch ein paar wichtige Eckpunkte, die geklärt werden müssen. Kaufen Sie Grundstück und Immobilie zusammen? Oder sind Sie selbst der Bauherr? Architektenhaus, Fertighaus oder schlüsselfertiges Massivhaus? Wer die Wahl hat…Sie wissen schon.

Immobilie und Grundstück vom Bauträger
Wenn Sie Haus und Grund zusammen kaufen, erwerben Sie meist von einem Bauträger eine Immobilie, mit deren Bau noch nicht begonnen wurde. Hier heißt es „gekauft wie versprochen“. Daher sollten Sie Kaufvertrag, Baubeschreibung und Zahlungsmodalitäten extrem penibel prüfen. Die Verbraucherzentrale bietet hier beispielsweise Mustervorlagen für vollständige Baubeschreibungen und natürlich ist es wie immer eine gute Wahl auf das Fachwissen und die Erfahrung von Experten zu setzen.

Bauherr: Architektenhaus, Fertighaus oder schlüsselfertiges Massivhaus?
Sind Sie selbst Bauherr ist das ein rechtlicher Unterschied, der zahlreiche Pflichten mit sich bringt. Zudem sollte man sich immer bewusst sein, in welchem rechtlichen Verhältnis man mit seinen Partnern steht. Lediglich der Architekt nimmt hier die Sonderrolle eines Treuhänders ein und ist Ihnen als Bauherren verpflichtet. Alle anderen Anbieter von beispielsweise Fertighäusern oder schlüsselfertigen Massivhäusern sind das nicht und agieren in erster Linie in eigenem Interesse. Daher ist hier wie immer wichtig, genau auf die Vertragsmodalitäten zu achten und im Zweifelsfall auf fachlichen Beistand zurückzugreifen. Wer ein Architektenhaus baut, ist in der vorteilhaften Lage, eine Sachverständigen an seiner Seite zu haben, der mit Fachwissen, Erfahrung und meist einem erprobten Netzwerk berät. Dieser Service will natürlich bezahlt werden. Je nach Leistungsumfang kann das Honorar des Architekten nochmal zu einem nicht unerheblichen Kostenpunkt beim Neubau werden. Doch damit einhergehen auch viele Sicherheiten und eine große Unterstützung während des kompletten Bauprozesses.

Verdecktes Bauherrenmodell
Vorsicht übrigens bei dem sogenannten „verdeckten Bauherrenmodell“. Manche Bauträger versuchen, Grundstück und Haus getrennt zu verkaufen und werben mit Einsparungen bei Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Meist enthält der Grundstückskaufvertrag jedoch eine Bauverpflichtung und einen Bauwerksvertrag. Das heißt, nicht der Bauträger, sondern Sie sind der Bauherr und das ist mit vielen Pflichten und Risiken verbunden, denen sich Käufer oft nicht bewusst sind, da sie denken, sie kaufen von einem Bauträger. Sollte beispielsweise Grund und Boden aus irgendwelchen Gründen nicht zum Bau Ihres Wunschhauses geeignet sein, haften Sie. Und auch die vermeintlichen Ersparnisse können große Fallen bergen, beispielsweise was die Umsatzsteuer angeht.

Sie möchten eine gebrauchte Wohnung kaufen? Dann kann es gut sein, dass diese zum Kaufzeitpunkt noch vermietet ist. Wollen Sie selbst in die Wohnung einziehen, können Sie den bestehenden Mietvertrag natürlich wegen Eigenbedarf kündigen. Wollen Sie die Wohnung beispielsweise aber für Ihre Kinder kaufen, dann kann es hier schon zu rechtlichen Einschränkungen kommen. Kauf bricht nicht zwangsläufig Miete. Daher ist es ratsam, sich vor Erwerb einer vermieteten Wohnung genau zu informieren, wie die rechtliche Lage für Ihre Nutzungswünsche ist.

Eine Wohnung kann auch eine gute Geldanlage sein. Gerade langfristige, stabile Mietverhältnisse machen eine Immobilie besonders attraktiv. Sollten Sie die Mieter daher weiter beherbergen, ist es zu empfehlen, neben dem Mietvertrag sämtliche Informationen über das Mietverhältnis anzufordern. Der bisherige Schriftwechsel kann zum Beispiel weitere wichtige Hintergründe, wie beispielsweise eine dauerhafte Mietkürzung, offenlegen.

Eine weitere Besonderheit bei Eigentumswohnungen ist, dass Sie nur Anteile an dem Gebäude erwerben und automatisch einer Eigentümergemeinschaft beitreten, die Rechte und Pflichten mit sich bringt. Eine wichtige Pflicht ist die monatliche Zahlung von Wohngeld, mit dem laufende Kosten gedeckt und Rücklagen gebildet werden. Die jährliche Abrechnung darüber erfolgt über den Verwalter. Bei kleineren Wohnanlagen ist der Verwalter häufig einer der Eigentümer. Ab einer gewissen Größe werden in der Regel externe Verwalter eingesetzt. Da der Beruf des Hausverwalters keiner gesetzlichen Zulassungsregelung unterliegt, gibt es hier große Qualitätsunterschiede. Sprechen Sie hier auch offen mit dem Makler darüber. Er kennt sich aus und kann meist gut einschätzen, wieviel Zusatzaufwand als Vermieter für Sie noch anfällt und wieviel durch die Verwaltung erledigt wird. Lesen Sie dazu auch unsere Tipps zum Thema: Immobilie Vermieten.

Bei dem jeweiligen Verwalter sollten Sie sich vor dem Kauf auch unbedingt über den aktuellen Stand der Rücklagen informieren – am besten anhand eines tatsächlichen Kontoauszugs und nicht anhand einer theoretischen Berechnung. Sollte in der nächsten Zeit eine größere Modernisierung vorgesehen sein, können Sie so abschätzen, ob diese durch die Rücklage getragen werden kann oder ob Sie zusätzliche einen höheren Betrag dafür bereithalten sollten.

Sie haben Ihre gebrauchte Immobilie auf Herz und Nieren geprüft? Ihr Bauvorhaben wurde von Experten abgesegnet? Die Finanzierung ist auch geklärt? Herzlichen Glückwunsch! Ihr Traum vom Eigenheim oder der Geldanlage wird Wirklichkeit. Jetzt haben wir noch einen Tipp auf Lager, bevor Sie schwarz auf weiß „Ja“ sagen: Schauen Sie sich Ihr Umfeld genau an!

  • Welche Nachbarn werden Sie haben?
  • Ist die Verkehrslage an Werktagen und Wochenenden ähnlich oder warten (laute) Überraschungen?
  • Gibt es außergewöhnlich viel Leerstand in Ihrer Umgebung? Wenn ja, wieso? (Insbesondere bei Eigentumswohnungen zu beachten)
  • Wie wird sich Ihr Umfeld in Zukunft verändern? Ist der Grundstückswert davon betroffen? (z.B. Änderungen der Infrastruktur, Autobahnausbauten, Landflucht, etc.)
  • Gibt es ausreichend Infrastruktur für Ihre Bedürfnisse? (Supermärkte, Schulen, Ärzte, etc.)

Immobilie vermieten

Sie haben eine Immobilie in Ihrem Besitz oder haben soeben eine Immobilie erworben, die Sie nun vermieten möchten? Bis zum perfekten Mieter sind es noch ein paar Schritte. Entscheiden Sie sich für einen Makler, können Sie sich an dieser Stelle bereits zurücklehnen und müssen im Prinzip nicht weiterlesen. Denn über alles, was jetzt folgt, wird Sie ein guter Makler zu Beginn aufklären. Wer trotzdem interessiert ist oder darüber nachdenkt, ohne Immobilienmakler zu vermieten, dem sollen die folgenden Tipps einen ersten Überblick, über Möglichkeiten, Rechte und Pflichten als Vermieter geben.

Bei der Vermietung kann ein Makler sehr von Vorteil sein, denn ähnlich wie beim Verkauf kümmert er sich auch hier um alle notwendigen Unterlagen, Terminvereinbarungen mit Mietinteressenten, Besichtigungen, Vertragsvorbereitungen und vieles mehr. Kurzum: Sie sparen eine Menge Zeit, Nerven und auch Geld. Wobei letzteres für Vermieter seit dem 01. Juni 2015 mit einer Einschränkung verbunden ist, denn seit Mitte 2015 heißt es: Wer bestellt, der bezahlt. Das Gesetz gilt bundesweit und regelt, dass Eigentümer, die zur Vermietung ihrer Immobilie einen Makler beauftragen, ab sofort die Maklergebühren selbst zahlen müssen. Das mag an dieser Stelle vielleicht abschrecken, doch trotz der Kosten kann sich ein Makler lohnen – beispielsweise in Ballungsgebieten wie Hamburg, in denen zig Interessenten auf eine Immobilienannonce reagieren und einen enormen Organisationsaufwand verursachen. Oder aber auch im anderen Fall, wenn die Vermietung sehr schwierig ist und die Erfahrung und das Netzwerk eines Maklers zu schnellerem Erfolg führen kann. Einen Wehrmutstropfen gibt es zusätzlich für Vermieter – Sie können die Maklergebühren komplett beim Finanzamt geltend machen.

Je nach Nutzungsdauer gibt es unterschiedliche Arten von Mietverträgen. Die geläufigsten sind unbefristete Verträge, Zeitmietverträge, Index- oder Staffelmietverträge.

Unbefristeter Mietvertrag
Bei den meisten Mietverträgen läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Die Kündigungsfrist für den Mieter liegt dabei in der Regel bei drei Monaten. Der Vermieter kann innerhalb von drei bis neun Monaten kündigen, braucht jedoch einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Der wohl bekannteste ist Eigenbedarf. Jedoch Vorsicht, denn bereits bei der Nutzung durch beispielsweise die eigenen Kinder kann solch eine Kündigung schwierig werden.

Zeitmietvertrag
In der Regel sind Zeitmietverträge heutzutage sogenannte „qualifizierte Zeitmietverträge“. Das heißt, der Vermieter muss im Vertrag einen gültigen Befristungsgrund angeben. Das können beispielsweise umfangreiche Umbauarbeiten sein oder eine geplante Eigennutzung. Befristete Mietverträge müssen schriftlich geschlossen werden und können in der Regel während der Laufzeit nicht gekündigt werden, es sei denn, es werden Sonderkündigungsrechte wirksam. Übrigens: Ist der ursprüngliche Befristungsgrund inzwischen entfallen, darf der Mieter in der Wohnung bleiben.

Indexmietvertrag
Bei solch einem Vertrag richtet sich die Miethöhe nach dem Verbraucherpreisindex. Demnach können Vermieter bei steigenden Lebenshaltungskosten die Miete erhöhen.

Staffelmietvertrag
Wenn in einem Mietvertrag bereits beim Abschluss Mieterhöhungen festgelegt werden, spricht man von einem Staffelmietvertrag. Hier muss genau geregelt werden, wann die Mieterhöhungen erfolgen und um welchen Geldbetrag es sich handelt. Prozentangaben sind nicht zulässig. Außerdem muss die Miete für mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Kürzere Intervalle für Mieterhöhungen sind nicht erlaubt.

Generell gilt bei Mietverträgen wie bei allen Verträgen das Prinzip der Formfreiheit. Sprich, für einen Vertragsabschluss braucht es nicht zwangsläufig ein schriftliches Dokument. Eine mündliche Absprache ist ebenso gültig. Dennoch ist die Schriftform zu empfehlen, um einzelne Rechte und Pflichten genau zu definieren und Missverständnissen vorzubeugen.

Im Internet finden Sie zahlreiche Vorlagen für Mietverträge – von einer Seite Länge bis zu mehrseitigen Dokumenten, je nach Ausführlichkeit der Regelungen. Grundsätzlich sollten in allen Verträgen mindestens folgende Punkte enthalten sein:

  • Name des Vermieters und Mieters
  • genaue Anschrift der Wohnung inkl. Stockwerk und Lage (z.B. 3. Obergeschoss, links)
  • Miethöhe
  • Mietbeginn und gegebenenfalls –ende
  • Unterschriften von Vermieter und Mieter

 

Nehmen Sie einen Makler zur Hilfe, übernimmt er die komplette Vertragsgestaltung und entwickelt einen Mietvertrag, der alle für Sie wichtigen Punkte – soweit rechtlich zulässig – beinhaltet.

Für welchen Mieter ist Ihre Immobilie geeignet? Bevor Sie oder Ihr Makler auf Mietersuche gehen, sollte diese Frage geklärt sein. Dabei spielen Immobilienart, Raumaufteilung, Nachbarschaft und Lage eine wichtige Rolle. Hinweise wie „familiengeeignet“, „gern auch Studenten-WG“ oder „ruhiges Wohnumfeld“ sollten daher auf jeden Fall bereits in der Annonce fallen, um von Vornherein die richtigen Interessenten anzusprechen.

Bei der Besichtigung sollten Sie auf Sammeltermine verzichten. Auch wenn es praktisch erscheint, aber Besichtigungstermine mit großen Gruppen sind oft auch für Vermieter ein Nachteil, denn es ist sehr schwer, einen guten ersten Eindruck vom potenziellen Mieter zu bekommen. Zudem können sich ungewollte Gruppendynamiken entwickeln, wenn beispielsweise ein Interessent unliebsame Kritikpunkte an der Wohnung äußert und die anderen Anwesenden sich davon beeinflussen lassen. Unser Tipp: Machen Sie lieber erst einmal weniger, aber dafür persönliche Einzeltermine. Sie verhindern solche Ablenkungen und bieten Ihnen einen weitaus besseren Eindruck des möglichen neuen Mieters.

Das Besichtigungsgespräch an sich sollte dabei so locker wie möglich ablaufen, damit Sie einen authentischen Eindruck des Interessenten bekommen und dieser nicht das Gefühl hat, sich verstellen oder Dinge verbergen zu müssen. Es gibt jedoch ein paar Fragen, die Sie dem potenziellen Mieter – auch wenn es Sie interessiert – nicht stellen dürfen bzw. auf die er keine (wahrheitsgemäße) Antwort geben muss. Das sind in der Regel sehr persönliche Fragen wie beispielsweise Religionszugehörigkeit, Familienplanung oder Gewohnheiten wie Rauchen oder Trinken.

Neben Sympathie sollten Sie als Vermieter natürlich auch auf finanzielle Aspekte achten. Als Faustregel sagt man, dass die Miete nicht mehr als circa ein Drittel des Nettoeinkommens ausmachen darf. In Großstädten, wie beispielsweise Hamburg, kann es etwas mehr sein. Folgende Auskünfte bzw. Sicherheiten können Sie als Vermieter von Ihrem zukünftigen Mieter verlangen:

  • Selbstauskunft des Mieters (Name, Adresse, Geburtsdatum, Geburtsort)
  • Auskunft zu Beruf, Arbeitgeber, Nettoverdienst
  • Angaben zu Mietschulden, Insolvenz
  • Auskunft über Art der Nutzung der Immobilie (und Anzahl der darin lebenden Menschen)
  • Angaben zu Haustieren
  • Gehaltsnachweis
  • Bürgschaft der Eltern (insbesondere bei Auszubildenden oder Studenten)
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom aktuellen Vermieter (dieser ist allerdings nicht dazu verpflichtet, ein solches Dokument auszustellen)
  • Schufa-Auskunft
  • Mietkaution

 

Die Mietkaution darf maximal die Höhe von drei Kaltmieten betragen und kann vom Mieter entweder komplett oder in drei gleichhohen Raten mit der Monatsmiete gezahlt werden. Dafür sollte am besten ein Kautionskonto angelegt werden, denn die Kaution muss getrennt vom Privatkonto des Vermieters erfasst werden.

Sowohl die verschiedenen Auskünfte als auch die Mietkaution geben Ihnen eine gewisse Sicherheit, jedoch natürlich keine Garantie. Sollten Sie sich darüber hinaus absichern wollen, kann eine Rechtschutzversicherung und/oder eine Mietausfallversicherung ratsam sein.

Grundsätzlich wird die Miete durch Angebot und Nachfrage bestimmt und natürlich wollen Sie als Vermieter nicht nur Ihre Kosten decken, sondern auch Gewinn machen. Doch selbst, wenn die Nachfrage da ist, gibt es ein paar gute Gründe, die gegen eine überaus hohe Miete sprechen. So lassen sich beispielsweise bei Wohnungsknappheit Menschen aus Not heraus auf Monatsmieten ein, die sie aber nicht lange bezahlen können. Die Folgen sind entweder Mietausfall oder hohe Fluktuation. Auch sogenannte Mietnomaden, Menschen die gar nicht vorhaben, eine Miete zu zahlen, können dadurch angelockt werden. Daher empfiehlt es sich, vergleichbare Mietangebote in der Region anzuschauen und einen Blick auf den Mietpreisspiegelindex zu werfen.

Vielleicht denken Sie gerade auch bei diesem Thema an die allzu umstrittene Mietpreisbremse. Diese Regelung soll die Maximalhöhe von Mieten gerade in angespannten Wohnungsmärkten zum Schutz von Mietern festlegen. Wo und wie das zum Einsatz kommt, entscheidet jedes Bundesland für sich. Daher ist es empfehlenswert, sich vorher kurz zu informieren, ob Ihre Immobilie davon betroffen ist.

Insbesondere bei der Wahl des richtigen Mietpreises kann Sie Ihr Makler mit Erfahrungswerten unterstützen und somit eine lange Mietersuche oder unliebsame Interessenten vermeiden.

Auch wenn Sie alle erdenklichen Sicherheiten eingeholt haben, bleibt ein Restrisiko bestehen, dass Ihr Mieter – aus welchen Gründen auch immer – in Rückstand gerät. Sollte das der Fall sein, ist es wichtig, so schnell wie möglich persönlich und offen mit dem Mieter darüber zu sprechen. Geraten Sie an dieser Stelle nicht in Panik. Für einen Mietrückstand gibt es die verschiedensten Gründe. Ein persönliches Gespräch kann hier bereits viel klären. Tut es das nicht oder weicht Ihnen der Mieter gar aus und ist nicht erreichbar, sollten Sie misstrauisch werden. Nach zwei unbezahlten Mieten können Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen. Folgt er der Kündigung nicht, können Sie zur Räumungsklage greifen. Dies ist jedoch oft ein langwieriger Prozess und im schlimmsten Fall bleiben Sie noch auf Ihren Kosten sitzen. Dies ist zwar nicht die Regel, doch die Möglichkeit besteht. Hier helfen jedoch wie oben schon beschrieben Rechtschutzversicherungen und Mietausfallversicherungen dabei, den Schaden im Rahmen zu halten.

Doch wir wollen diesen Text nicht entmutigend enden lassen. Schließlich ist eine vermietete Immobilie eine der besten Altersvorsorgen und eine gute Einnahmequelle. Und mit etwas Gespür finden auch Sie, wie viele anderen Vermieter, Ihren idealen Mieter, der natürlich zuverlässig zahlt und mit dem Sie ein gutes Verhältnis pflegen. Wir wünschen an dieser Stelle schon einmal viel Erfolg dabei und stehen Ihnen bei Fragen natürlich jederzeit zur Verfügung!

Eine Wohnung kann auch eine gute Geldanlage sein. Gerade langfristige, stabile Mietverhältnisse machen eine Immobilie besonders attraktiv. Sollten Sie die Mieter daher weiter beherbergen, ist es zu empfehlen, neben dem Mietvertrag sämtliche Informationen über das Mietverhältnis anzufordern. Der bisherige Schriftwechsel kann zum Beispiel weitere wichtige Hintergründe, wie beispielsweiseeine dauerhafte Mietkürzung, offenlegen.

Eine weitere Besonderheit bei Eigentumswohnungen ist, dass Sie nur Anteile an dem Gebäude erwerben und automatisch einer Eigentümergemeinschaft beitreten, die Rechte und Pflichten mit sich bringt. Eine wichtige Pflicht ist die monatliche Zahlung von Wohngeld, mit dem laufende Kosten gedeckt und Rücklagen gebildet werden. Die jährliche Abrechnung darüber erfolgt über den Verwalter. Bei kleineren Wohnanlagen ist der Verwalter häufig einer der Eigentümer. Ab einer gewissen Größe werden in der Regel externe Verwalter eingesetzt. Da der Beruf des Hausverwalters keiner gesetzlichen Zulassungsregelung unterliegt, gibt es hier große Qualitätsunterschiede. Sprechen Sie hier auch offen mit dem Makler darüber. Er kennt sich aus und kann meist gut einschätzen, wieviel Zusatzaufwand als Vermieter für Sie noch anfällt und wieviel durch die Verwaltung erledigt wird. Lesen Sie dazu auch unsere Tipps zum Thema: Immobilie Vermieten.

Bei dem jeweiligen Verwalter sollten Sie sich vor dem Kauf auch unbedingt über den aktuellen Stand der Rücklagen informieren – am besten anhand eines tatsächlichen Kontoauszugs und nicht anhand einer theoretischen Berechnung. Sollte in der nächsten Zeit eine größere Modernisierung vorgesehen sein, können Sie so abschätzen, ob diese durch die Rücklage getragen werden kann oder ob Sie zusätzliche einen höheren Betrag dafür bereithalten sollten.

Immobilie mieten

Zeit für die erste eigene Mietwohnung oder mal wieder einen Tapetenwechsel? Dann heißt es jetzt: Annoncen durchstöbern, Unterlagen zusammensuchen und auf geht’s zu den Besichtigungsterminen. Auf was Sie dabei achten sollten und wie Sie beim Eigentümer oder Makler punkten, das verraten Ihnen die folgenden Tipps.

Die besten Chancen haben Sie bei der Besichtigung einer Immobilie, wenn Sie alle wichtigen Unterlagen bereits ordentlich aufbereitet mitbringen. Das macht einen guten Eindruck und zeigt, dass Sie es ernst meinen. Folgende Papiere fordern die meisten Vermieter:

  • Selbstauskunft (Name, Adresse, Geburtsdatum, Geburtsort)
  • Angaben zu Beruf, Arbeitgeber, Nettoverdienst
  • Gehaltsnachweis (letzte drei Monatsgehälter oder bei Selbstständigen eine BWA)
  • Bürgschaft beispielsweise der Eltern (wenn die Miete mehr als ein Drittel des Nettomonatsgehalt beträgt, beispielsweise bei Studenten, Auszubildenden und Geringverdienern)
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom aktuellen Vermieter
  • Schufa-Auskunft

Wenn Sie diese Unterlagen sorgfältig ausgefüllt in einer Mappe mitbringen, sammeln Sie auf jeden Fall erste Pluspunkte. Bei sehr umkämpften Mietangeboten kann es manchmal auch hilfreich sein, den Lebenslauf mit Foto hinzuzufügen, um dem Vermieter einen umfassenden Eindruck zu geben und im Gedächtnis zu bleiben. Nur nicht übertreiben mit der Bewerbungsmappe, schließlich will der Makler oder Eigentümer nicht ein ganzes Buch durcharbeiten müssen.

Außerdem, auch wenn der Tipp simpel klingt: Erscheinen Sie pünktlich zum Besichtigungstermin. Nichts ist für den Vermieter oder Eigentümer nerviger, als auf Interessenten zu warten, gerade bei eng getakteten Einzelterminen. Halten Sie diese Grundregel ein und alle wichtigen Unterlagen parat, ist Ihnen ein guter erster Eindruck schon einmal sicher.

Scheuen Sie sich nicht bei der Besichtigung und vor allem vor der Vertragsunterschrift wichtige Fragen zu stellen. Damit vermeiden Sie unliebsame Überraschungen. Außerdem zeigt es dem Vermieter, dass Sie verantwortungsbewusst sind. Und welcher Eigentümer wünscht sich nicht einen solchen Mieter? Hier ein paar Fragen, mit denen Sie mögliche Vor- und Nachteile einer Immobilie herausfinden können:

Wie hoch ist die Durchschnittsmiete in der Region?
Liegt die angebotene Miete unter dem Mietspiegel, kann der Vermieter die Miete nach 12 Monaten auf das ortsübliche Niveau erhöhen, jedoch nicht mehr als 20 Prozent bzw. 15 Prozent in Gebieten mit angespannter Wohnungslage.

Sind Modernisierungsmaßnahmen geplant?
Auch hier ist es sinnvoll, vorzufühlen, ob größere bauliche Maßnahmen geplant sind. Ist das der Fall, können damit natürlich Lärmbelästigungen und eventuell auch eine Mieterhöhung einhergehen. Aber auch Verbesserungen der Wohnsituation oder Energieeinsparungen. An dieser Stelle sollte man mit dem Vermieter darüber sprechen, wie genau die Planung ist. Manchmal bietet der Vermieter für die Bauzeit von sich aus einen Mietnachlass oder andere Kompromisslösungen an. Kennen Sie die Details, können Sie sich besser überlegen, ob die Wohnung immer noch oder gerade deshalb interessant ist.

Nach welcher Grundlage wurden die Nebenkosten berechnet?
Die Nebenkosten umfassen solche Dinge wie Grundsteuer, Versicherungen, Hausmeister, etc. und häufig auch die Heizkosten und Warmwasser. Gerade bei letzterem ist es wichtig zu wissen, wie diese kalkuliert werden. War es vorher ein Singlehaushalt und jetzt ziehen Sie mit Kind und Kegel ein, ist es gut möglich, dass die Kosten rapide steigen. Fragen Sie daher nach, welche Nebenkosten über ihren Vermieter abgerechnet werden und wie diese kalkuliert sind, damit Sie am Ende des Abrechnungszeitraums nicht von hohen Nachzahlungen überrascht werden.

Wie ist der Energiewert des Hauses?
Seit Mitte 2014 ist der Energieausweis für jedes Haus Pflicht. Auf einer Skala von A+ bis H sehen Sie hier, wie gut das Haus gedämmt ist. Daraus können Sie Rückschlüsse ziehen, mit welchen Heizkosten Sie rechnen müssen.

Sind im Mietvertrag Mieterhöhungen vorgesehen?
Sogenannte Staffelverträge beinhalten von vornherein Mieterhöhungen. Das muss nicht unbedingt schlecht sein und in manchen Fällen kann das sogar einen Vorteil bieten, denn so wissen Sie, mit welchen finanziellen Mehrbelastungen Sie in den nächsten Jahren rechnen müssen und werden nicht von plötzlichen Mieterhöhungen überrascht.

Gibt es einen Hausmeisterdienst?
Regelmäßig das Treppenhaus putzen und im Winter Schnee schieben – wer macht das schon gern? Gerade bei größeren Wohnungsanlagen gibt es oft einen Hausmeisterdienst, der diese unliebsamen Aufgaben übernimmt. Für viele Mieter ist das ein klarer Pluspunkt für eine Wohnung. Im Gegenzug lässt der Vermieter die Kosten dafür natürlich in die Nebenkosten fließen. Der Anteil dafür ist jedoch meist relativ überschaubar.

Wer darf den Garten nutzen?
Bei vermeintlichen Gemeinschaftsflächen wie Garten, Hof, Waschraum gibt es verschiedene Regelungen. Informieren Sie sich am besten vorher, wie es in Ihrem Fall ist.

Gibt es einen Keller?
Wenn ja, lassen Sie ihn sich zeigen! Wenn Sie den Stauraum brauchen, ist es wichtig, festzustellen, ob der Keller auch für die Aufbewahrung von Gegenständen geeignet ist oder ob es – platt gesagt – „nur ein feuchtes Loch ist“. Auch hier ist es gut zu wissen, wie die gemeinschaftliche Nutzung geregelt ist bzw. welches Kellerabteil für welche Wohneinheit vorgesehen ist. Außerdem lässt sich vom Keller auch häufig auf den Gesamtzustand des Hauses schließen.

Sind Haustiere gestattet?
Ein pauschales Verbot von Haustieren in einer Mietwohnung ist nicht zulässig. Insbesondere Kleintiere wie Hamster oder Fische darf der Vermieter nicht verbieten, denn sie haben keinen Einfluss auf den Zustand der Wohnung und stören die Nachbarn nicht. Je größer und auch je gefährlicher das Haustier ist, desto empfehlenswerter ist eine Absprache mit dem Vermieter. In Einzelfällen gibt es nämlich für ihn die Möglichkeit, eine solche Tierhaltung in der Mietwohnung zu untersagen. Wenn Sie vorher mit dem Vermieter darüber sprechen, sind Sie auf jeden Fall auf der sicheren Seite.

Oft hört man im Zusammenhang mit der Miete die Begriffe kalt, warm, netto und brutto. Spricht man von einer Nettomiete, oder auch Grundmiete genannt, handelt es sich hier um den Preis für die Wohnfläche. Bei einer Bruttomiete sind hingegen schon die Betriebs- und Nebenkosten, beispielsweise anteilig für Grundsteuer, Versicherungen, Müllentsorgung, etc. mitenthalten. Zusätzlich beinhaltet eine Warmmiete noch die Kosten für Heizung und Warmwasser. Im Folgenden haben wir einmal zusammengestellt, mit welchen möglichen Kosten Sie bei einer Mietwohnung rechnen müssen:

  • Grundmiete (läuft über den Vermieter)
  • Betriebs- und Nebenkosten (läuft über den Vermieter)
  • Heizung und Warmwasser (läuft häufig über den Vermieter)
  • Strom (darum kümmern Sie sich in der Regel selbst)
  • Internet-, Telefon-, Kabelanschluss (darum kümmern Sie sich in der Regel selbst)

 

Übrigens, seit Mitte 2015 können Mieter aufatmen, denn seitdem gilt bei Vermietungen mit Makler das Bestellerprinzip. Somit zahlt derjenige die Maklerprovision, der die Leistung auch beauftragt hat – und das ist in den allermeisten Fällen nun mal der Eigentümer.

Der Vermieter darf die Miete nicht beliebig erhöhen. Die Höhe und die Häufigkeit sind gesetzlich geregelt. In manchen Fällen lässt sich bereits am Mietvertrag ablesen, wann die Miete erhöht wird. Bei einem Staffelmietvertrag wird bereits beim Vertragsabschluss mindestens eine Mieterhöhung mit Datum und neuem Mietbetrag festgesetzt, manchmal auch bereits mehrere. Dabei dürfen die Zeiträume zwischen den Mieterhöhungen jedoch nicht weniger als ein Jahr betragen. Bei einem Indexmietvertrag hingegen richtet sich die Mieterhöhung nach dem Verbraucherpreisindex. Steigen die Lebenshaltungskosten, steigt somit auch die Miete.

Die häufigsten Mietverträge sind unbefristete Mietverträge ohne festgesetzte Mieterhöhung, was natürlich ganz und gar nicht heißt, dass der Vermieter den Mietpreis nie erhöhen kann. Generell bezieht sich eine Mieterhöhung immer auf die Nettomiete und darf maximal alle 12 Monate und um maximal 20 Prozent in drei Jahren erhöht werden. Daneben ist eine wichtige Richtlinie der Mietpreisspiegel. Der Vermieter darf nämlich die Miete nicht deutlich höher als die im Mietpreisspiegel für die Region geltende Durchschnittsmiete festsetzen – meist nicht höher als 20 Prozent, in Gebieten mit Wohnungsknappheit teilweise auch nur 15 Prozent. Gibt es für die Lage Ihrer Immobilie keinen Mietpreisspiegel, muss der Vermieter drei vergleichbare Mietimmobilien oder ein Gutachten als Beleg erbringen.

Dabei gilt auch, dass der Vermieter die Mieterhöhung formgerecht und schriftlich ankündigen muss. Im Schreiben müssen daher einige wichtige Fakten enthalten sein wie beispielsweise der Grund der Mieterhöhung, der alte und neue Mietbetrag, das Datum der Mieterhöhung und eine Aufforderung zu Ihrer Zustimmung inklusive Frist. Denn Sie als Mieter müssen dem höheren Mietpreis immer offiziell zustimmen. Sind alle formalen Regeln eingehalten und liegt die Mieterhöhung innerhalb der gesetzlichen Richtlinien, sind Sie jedoch quasi verpflichtet zuzustimmen. Andernfalls kann der Vermieter wiederum klagen.

Ähnlich funktioniert es bei Modernisierungsmaßnahmen. Auch hier muss der Vermieter Sie in einem ausführlichen Schreiben über die Maßnahmen und die daraus resultierenden Kosten aufklären. Hierbei muss sich jedoch aus der Modernisierung entweder der Gebrauchswert der Wohnung deutlich erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder Energie- oder Wassereinsparungen ergeben. Kleine Schönheitsreparaturen gelten nicht als Modernisierungsmaßnahmen und ihre Kosten können in der Regel nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Sollte die Mieterhöhung gar unzumutbar sein, gibt es in manchen Fällen noch die Möglichkeit einer Härtefallregelung. Hierbei und auch bei anderen Unsicherheiten können der Mieterbund oder ein Fachanwalt weiterhelfen.

Wie bei allen anderen Verträgen gilt auch bei Mietverträgen das Prinzip der Formfreiheit. Das heißt, sie können schriftlich aber auch mündlich vereinbart werden. Letzteres ist jedoch sehr selten. Gleichzeitig bedeutet das jedoch auch für die Schriftform, dass es große Unterschiede geben kann, was die Ausführlichkeit von Mietverträgen angeht. Was auf jeden Fall immer im Mietvertrag stehen sollte sind:

  • Name von Vermieter und Mieter
  • Anschrift der Wohnung (genau definiert zum Beispiel 2. Obergeschoss rechts)
  • Höhe der Miete
  • Beginn und gegebenenfalls Ende der Mietdauer
  • Unterschriften von Vermieter und Mieter

 

Meistens findet man jedoch auch Regelungen zu den Rechten und Pflichten des Mieters, zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen, zu Reparaturen und so weiter. Auch unzulässige Regelungen können in einem Mietvertrag stehen. Doch keine Sorge! Das Mieterrecht sieht vor, dass selbst wenn Sie einen solchen Vertrag unterschreiben, die Regelungen trotzdem ungültig bleiben. Auch Mieterhöhungen können bereits in einem Mietvertrag enthalten sein. Das muss jedoch kein schlechtes Zeichen sein. Wie oben beschrieben, sind Staffelverträge sehr geläufig und manchmal auch zum Vorteil der Mieter, denn Sie wissen worauf, Sie sich einlassen.

Ihr Bauchgefühl sagt ja und Sie haben alle wichtigen Punkte abgeklärt? Dann nichts wie ran an den Stift! Jetzt können Sie mit gutem Gewissen Ihre Unterschrift setzen. Willkommen im neuen Zuhause!